Den Mieter zum Partner machen – so verkauft man vermietete Immobilien

Facebooktwittergoogle_pluslinkedinby feather

Beim Verkauf einer Eigentumswohnung sind vorhandene Mieter selten ein Pluspunkt. Wollen Käufer Eigentum selbst nutzen, kann ein vorhandener Mieter schnell zum Ausschlusskriterium werden und auch Kapitalanleger nehmen von schlecht bzw. zu preiswert vermieteten Wohnungen lieber Abstand. Dabei gibt es durchaus Möglichkeiten, den Mieter sozusagen mit ins Boot zu holen und ihn zum Partner und Verbündeten beim Verkauf der Immobilie zu machen.

Besonders in Großststädten mag dies ein Reizthema sein, jedoch gibt es Situationen, in denen vermietete Wohnung verkauft werden müssen. Der Mieterschutz in Deutschland gehört zu den am stärksten reguliertesten Gesetzen, so dass einem Mieter selbst mit guten Gründen nicht einfach gekündigt werden kann.

Dem Mieter den Auszug versüßen – Abfindung zahlen

Ein einfacher und für beide Seiten angenehmer Weg ist es, wenn der Verkäufer dem Mieter eine Art Abfindung zahlt, sofern dieser sich eine andere Wohnung sucht. Umzüge sind teuer, der finanzielle Anreiz sollte daher die Umzugskosten noch etwas übersteigen, um für den Mieter tatsächlich attraktiv zu sein. Je schneller der Mieter auszieht, desto eher kann die Wohnung als unvermietet verkauft werden. Es bietet sich daher an, dem Mieter die Abfindung in Form einer Staffel anzubieten. Beim Auszug innerhalb von 2 Monaten z. B. 7.000 Euro, innerhalb 3 Monaten 6.500 Euro und innerhalb 3 Monaten 6.000 Euro. Geht der Mieter erstmal grundsätzlich auf das Angebot ein, wird der Auszug nicht mehr lange auf sich warten lassen. Auf diese Weise wird eine Win-Win-Situation geschaffen, von der Eigentümer und Mieter gleichermaßen profitieren.

Unter Umständen kann der neue Käufer die Entschädigungszahlung direkt übernehmen und somit auch das Risiko, dass der Mieter doch nicht auszieht.

Vom Mieter zum Käufer

Den wenigsten Mietern ist bewusst, dass sie sich den Kauf ihrer Mietwohnung leisten könnten. Zwar wird das aktuell extrem günstige Zinsniveau von zahlreichen Kreditinsitituten intensiv beworben, doch für viele Mieter liegt der Erwerb von Wohneigentum einfach nicht genügend in ihrem persönlichen Fokus. Hier ist es sinnvoll, dem Mieter schwarz auf weiß zu präsentieren, wie sich die monatliche Belastung beim Erwerb der Wohnung gegenüber der derzeitigen Miete verhält. Erkennen die Mieter erst einmal, dass es durchaus im Bereich ihrer persönlichen Möglichkeiten liegt, „ihre“ Wohnung zu erwerben, sind viele am Erwerb interessiert. Ohnehin hat der Mieter beim Verkauf unter Umständen erstmal ein Vorkaufsrecht. Dies gilt so lange, bis er dem Makler versichert hat, dass tatsächlich kein Interesse am Erwerb besteht. Ein Hinweis auf dieses Vorkaufsrecht kann ein zusätzlicher Anreiz sein – wer gehört nicht gern zu den Priviligierten.

Vom Mieter zum Vermittler

Hat der Mieter glaubhaft gemacht, dass keine Möglichkeit zum Erwerb bzw. kein Interesse daran besteht, kann man ihn noch auf andere Weise ins Boot holen. Der Mieter ist in der Regel an einem guten und unkomplizierten Verhältnis zum Eigentümer interessiert. Warum ihm also nicht die Gelegenheit geben, sich im Freundes- und Bekanntenkreis nach einem geeigneten Käufer selbst umzusehen? Auf diese Weise fühlt der Mieter sich als Partner und nicht übergangen.

Externen Käufer finden

Fallen die genannten Möglichkeiten, den Mieter direkt in das Geschäft einzubinden aus, so beginnt für den Makler die Suche nach einem externen Käufer. Es gilt dann, denjenigen Interessenten zu finden, für den sich die vorhandenen Mieter als Vorteil darstellen lassen. So kann eine bereits langfristig vermietete Wohnung mit regelmäßig zahlenden Mietern für kleine (private) Kapitalanleger interessant sein, weil für diese die Sicherheit der Rendite bedeutender ist, als eine höhere. Schließlich müssen neue und zuverlässige Mieter auch erst einmal gefunden werden. Ein günstigerer Kaufpreis als bei einer leerstehenden Immobilie ist für manchen Interessenten ein weiterer Anreiz. Sind Mieterhöhungen lange überfällig besteht für den Käufer außerdem die Möglichkeit der Renditeverbesserung, ohne auf die sichere Mieteinnahme verzichten zu müssen.

Den Mieter zum Verbündeten machen

Ein sich quer stellender Mieter kann für den Verkauf einer Immobilie zum erheblichen Problem werden. Die genannten Möglichkeiten, den Mieter einzubinden bzw. zum Vorteil für den Erwerber zu machen helfen dabei, eine positive Stimmung zu schaffen, in der sich der Mieter nicht übergangen und unter Druck gesetzt fühlt. So kann ein Querschießen in vielen Fällen verhindert werden – zum Vorteil für alle Beteiligten.

Welche Erfahrungen haben Sie als Makler mit dem Verkauf von vermieteten Immobilien? Bieten Sie Ihren Auftraggebern „Entmietungsgespräche“ an?

1 Antwort

Hinterlassen Sie einen Kommentar

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.

Folgende Artikel könnten Sie auch interessieren