Crowdfunding für Immobilien – die Intelligenz des Schwarms bei Kapitalanlagen

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­Seit einigen Jahren gewinnt ein Projektfinanzierungsmodell in Deutschlands Finanzwelt zunehmend Gewicht: ­das Crowdfunding. Hier finanzieren viele Kleinanleger – der „Schwarm“ oder die „Crowd“ – mit ihren Investitionen größere Vorhaben. In den USA und Großbritannien bereits seit Jahrzehnten als funktionierendes Finanzierungsmodell etabliert, zögerte der deutsche Kleinanleger zunächst lange, bis Fondskrisen und Niedrigzinspolitik der Zentralbanken auch ihn veranlassten, sich nach neuen Anlageformen umzusehen. Seitdem entstehen in rasantem Tempo immer neue ­Crowdfunding-Plattformen.

So funktioniert Crowdfunding

Crowdfunding setzt das fort, was schon Friedrich Wilhelm Raiffeisen, der Gründer der genossenschaftlichen Bewegungen, erkannte: Viele ermöglichen, was der Einzelne nicht vermag. Über ausgewiesene Internetplattformen werden beim Crowfunding Kapitalgeber für Projekte aus unterschiedlichen Geschäftsbereichen gesucht. Start-ups und Projektentwickler beschaffen sich so das Startkapital für Ihre Geschäftsidee, Anleger unterstützen merkantile, soziale, kulturelle oder politische Projekte. Die Projekte setzen dabei nicht auf ein oder zwei starke Finanziers, sondern auf die Potenz einer Vielzahl an Investoren mit niedrigem Einsatz.

Über Netzauftritte, Social Media Dienste, Feedback-Foren nutzen die Anbieter das Internet als zentrales Medium für Akquise, Werbung, Information und Kundenbindung. Dem einzelnen Anleger dient das Netz als Möglichkeit zur Durchführung ortsunabhängiger Finanzgeschäfte, der Partizipation an spannenden Projekten und der Verbindung zu anderen aus der Crowd.

Formen des Crowdfunding

Die verschiedenen Arten von Crowdfunding unterscheiden sich hauptsächlich durch den Mehrwert, den das Projekt seinen Geldgebern im Gegenzug zu ihrem Investment bietet.

Das lending-based Crowdfunding (auch „Crowdlending” oder „Schwarmanleihe“ genannt) ist eine Finanzierungsform, bei der Investoren für das eingesetzte Kapital eine Verzinsung erhalten. Das Unternehmen erhält auf diese Weise ein Darlehn bzw. einen Kredit, der sich aus einer Vielzahl niedriger Investments zusammensetzt. Konditionen und Tilgung stehen bereits zu Begin fest, die Höhe des Zinssatzes ist entsprechend der Höhe eines Ausfallsrisikos, das die Investoren tragen.

Mit dem equity-based Crowdfunding nutzen Kapitalanleger eine weitere Form der Schwarmfinanzierung. Der Investor erwirbt mit seiner Einlage eine Beteiligung an einem Unternehmen und partizipiert bei günstigem Verlauf von jährlichem Gewinn und Wertsteigerung. Der Investor erhält als Gegenleistung (equity) Genussscheine oder partiarischen Nachrangdarlehen.

Reward-based Crowdfunding ist die wohl bekannteste Art des Crowfunding. Hier besteht der Mehrwert für den Investor in einer „Gegengabe“ (reward) des Unternehmens, beispielsweise Eintrittskarten, Nutzungsrechte oder Vorzugspreise, die in Bezug zum geförderten Projekt stehen. Kreative Projekte im Kulturbereich oder in der Produktgestaltung nutzen sehr häufig diese Form des Crowfunding.

Eine beliebte Variante ist auch das donation-based Crowdfunding. Hier wird keinerlei Gegenleistung versprochen oder erwartet. Soziale Projekte oder Vereine nutzen diese Form der Unterstützung gerne für gemeinnützige Zwecke und humanitäre Hilfeleistungen.

Im Aufwind: Crowdfunding für Immobilien

Seit Kurzem sind auch Unternehmen aus dem Immobilienbereich unter den Crowdfunding-Angeboten zu finden.

Die Bandbreite der Angebotsarten variiert, von der Investition in einzelne Wohnungen über die Beteiligung am Erwerb von Bestandsobjekten bis zur Anteilszeichnung zur Projektfinanzierung von Neubauten. Ähnlich breit gefächert sind die Laufzeiten der Angebote, die in der Regel zwischen zwei und zehn Jahren betragen. Nach Ablauf dieser vertraglich vereinbarten Zeit wird das eingesetzte Kapital wieder frei. Der Investor erwirbt also nicht ganze Wohnungen oder Häuser, sondern – ähnlich dem Genossenschaftsmodell – lediglich Anteile am Gesamtprojekt. Diese Anteile erhält er nach Ende des Investitionszeitraums zurück – vorausgesetzt alles entwickelt sich wie geplant. Aktienähnliche Zertifikate dienen als Bescheinigung eines nachrangigen Darlehnsanteils, teilweise werden Anteile auch als Genussscheine emittiert.

Wer bietet Crowdfunding für Immobilien an?

Zu den ersten Anbietern gehört Bergfürst. Auch die Schwarmfinanzierer Kapitalfreunde aus Starnberg hat bereits mehrere Immobilien-Objekte über die Crowd finanziert. Wie bei Zinsland stehen hier Profis des Immobilienmarktes und des Baugeschäfts hinter den Plattformen: Immobilienkaufleute, Architekten, Projektentwickler.

Diese Anbieter ermöglichen einem Bauträger, ein Immobilienprojekt zu realisieren indem via Crowdfunding Eigenkapital generiert wird. Dies geschieht zu einem Zeitpunkt, zu dem üblicherweise noch keine Einnahmen oder Gewinne realisiert werden, aber bereits hohe Projektkosten anfallen. Das Schwarmkapital erhöht in diesem Fall das Eigenkapital und stützt die Projektfinanzierung. Dadurch ist es dem Bauträger möglich, großvolumige Kredite von Banken und Geldinstituten zu erhalten.

Hinter den Anbietern stehen nicht selten eine Reihe finanzstarker Investoren, die eine gewisse Absicherung der Projekte im Problemfall übernehmen. Der Anbieter Zinsland beispielsweise versichert auf seiner Website die Projektrealisation auch für den Fall, dass die Marge an Crowd-Kapital nicht erreicht werden sollte. Kapitalfreunde kann bereits im ersten Jahr Kapitalauszahlungen vornehmen und teilweise ist die angestrebte Crowdbeteiligung in der Anlagesumme deutlich überschritten worden. Die Nachfrage besteht offensichtlich und auch Companisto offeriert erste Bauprojekte. Dazu kommen noch einige Einzelanbieter, die, in Form einer Ltd., die Beteiligungen an kleineren Projekten suchen.

Crowdfunding für Immobilien – interessant für den Privatanleger?

Crowdfunding für Immobilien ist für alle Investoren interessant, die gerne ihre Anlagen breit streuen möchten und die Anonymität eines Immobilienfonds ablehnen. Da auch bereits niedrige Summen als Einstieg erwünscht sind, bietet das Crowdfunding für Immobilien auch denjenigen eine Investitionsmöglichkeit, die nur gelegentlich und geringere Summen an Kapital fest binden möchten.

So investieren Sie in Immobilien via Crowdfunding

1. Finden Sie ein interessantes Projekt und prüfen Sie die Details

Orientieren Sie sich ohne Eile über die verschiedenen aktuellen Projekte, prüfen Sie Konzept und Projektträger, die Lage der Immobilie sowie die Laufzeit und die Konditionen der Angebote.

In der Regel verlangen die Portale eine Registrierung als Kapitalgeber, bevor Ihnen die Details eines Projektes zugänglich gemacht werden. Prüfen Sie diese genau und nutzen Sie Foren und Social Media Plattformen für Fragen und um sich mit weiteren Investoren auszutauschen.

2. Funding-Phase und Vertragsschluss

Verfolgen Sie die Funding-Phase: Deren Dauer wird durch den Kapitalsucher festgelegt und nur während dieser Phase können Sie einen Vertrag abschließen. Festgelegt werden hierbei auch, ob die Funding-Phase mit erreichen der Fundingschwelle bereits beendet wird, oder ob die Möglichkeit des Vertragsabschlusses bis zum Ende der Funding-Laufzeit geboten wird. Online und mit wenigen Klicks stellen Sie bei den Portalen die von Ihnen als Anlage gewünschte Summe ein. Prüfen Sie die Verträge und deren Bedingungen sorgfältig, bevor Sie abschließen. Achten Sie auf ein Treuhandkonto.

3. Begleiten Sie aktiv die Projektphase

Während der Projektphase verfolgen Sie „Ihr“ Projekt via Webcam, Infomails der Projektleitung oder aktualisierten Informationen auf der Projektwebsite, Sie kommunizieren mit Projektleitung und anderen Anlegern oder überprüfen vor Ort den Baufortschritt bzw. das Objekt.

4. Happy-End: die Auszahlungsphase

Wann bei Ihrem Projekt die Auszahlungsphase beginnt, ist in Ihrem Vertrag festgehalten. Zu diesem Zeitpunkt sollte der Darlehnsnehmer mit der Rückzahlung von investierter Summe einschließlich vereinbarter Zinszahlung beginnen. Einige Projektfinanzierer wie Zinsland oder Kapitalfreunde bieten einen jederzeitigen Ausstieg an – auch während der Laufzeit –, bei dem ebenfalls das eingezahlte Kapital erstattet wird. Dies sollten Sie vorab allerdings sorgfältig prüfen. Weiterhin können Sie Ihre Anteile jederzeit verkaufen, sofern Sie einen Käufer finden.

5. Welche Vorteile bietet das Crowdfunding für Anleger und Immobilienunternehmen?

Für den privaten Kapitalanleger reizvoll ist sicher die niedrige Einstiegsschwelle, die ihn auch mit geringen Summen am Immobilienboom teilhaben lässt. Das Kapital lässt sich so leicht streuen, dies mindert das Verlustrisiko. Auch die Transparenz der einzelnen Projekte unterscheidet das Crowdfunding für Immobilien deutlich von der weitgehend anonymen Investition mittels Immobilienfonds. Ausführliche Projektvorstellungen, Webcam-Livestreams oder Videos sowie dialogorientierte Kommunikation über Social Media Plattformen schaffen Vertrauen und geben jederzeit Übersicht über den Stand der Unternehmung. Gegenüber den Fonds machen sich auch der geringere Verwaltungsaufwand und der Wegfall von Provisionen positiv durch höhere Erträge bemerkbar.

Immobilienunternehmen überbrücken mit den Mitteln aus dem Crowdfunding die Phase, in der von den Kreditinstituten bereits Eigenkapitalleistungen erwartet werden, aber durch Verkäufe oder Vermietungen noch keine Einnahmen zu verzeichnen sind. Das Crowdfunding ermöglicht eine Anschubfinanzierung während Projektkosten bereits deutliche Ressourcen verbrauchen, aber die Mittel der Banken noch nicht bereitstehen.

Welche Risiken stecken im Crowdfunding für Immobilien?

Solange das Projekt wie geplant realisiert wird, bestehen kaum Risiken für den Anleger. Doch bei Verzögerungen oder Verschlechterung der Wirtschaftslage, kurz bei allem, was die geplante Rendite infrage stellt, sollte der Geldgeber wissen:

Die Forderungen der Banken haben Vorrang vor den Forderungen der Crowdinvestoren. Nicht umsonst werden beim Crowdfunding Zinssätze erreicht, die am Kapitalmarkt sonst nur bei riskanteren Anlageformen realisiert werden können.

Das Crowdfunding macht hier keine Ausnahme: Je höher der gebotene Zinssatz, desto höher ist das Risiko, das bis hin zu einem Totalverlust gehen kann. Eine einem Sicherungsfonds vergleichbare Absicherung der Einlagen besteht für diese Anlage nicht. Die Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen weist zudem auf die langen Laufzeiten hin, die einige Projekte auszeichnen. Wer schneller wieder an das angelegte Kapital kommen möchte, muss unter Umständen Käufer suchen. Ob und innerhalb welchen Zeitraums dies gelingt, hängt jedoch von der Attraktivität des Objektes ab.

Was halten Sie von dieser neuen Finanzierungsform? Teilen Sie uns Ihre Meinung über die Kommentarfunktion mit

3 replies
  1. L Bergerhoff
    L Bergerhoff says:

    Sehr interessanter Artikel! Allerdings frage ich mich, ob die Crowdfunding-Plattformen nun den Mittelsmann bei Finanzierungen – beispielsweise die Banken – obsolet machen, oder ob sie selbst als Vermittler auftreten. Ich denke, dass Letzteres der Fall ist. Überhaupt sollte auf die Kostentransparenz und auf die Seriösität einer solchen Plattform geachtet werden. Denn ansonsten sehe ich Exzesse auf uns zukommen, wie sie die 2000er-Internet-Blase gezeigt hat. Auch dieser Nischenmarkt ist noch recht unreguliert; sobald hier wieder die ersten Millionen und noch mehr verbrannt werden, kuschen die Investoren und der Ruf nach staatlicher Kontrolle wird laut.

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  2. Immobilienmakler
    Immobilienmakler says:

    Es ist durchaus interessant und spannend die Crowdfundingidee auch auf Projekte im Immobilienbereich auszudehnen. Ein großer Vorteil sind natürlich die hohen Zinsen die im Crowdfunding erreicht werden können. Im Vergleich zu den Zinsen der Banken bzw. am Kapitalmarkt, ist Crowdfunding definitiv eine gewinnbringende Alternative. Jedoch sollte man sich als Anleger bzw. Unterstützer auch bewusst machen, dass Crowdfundingplattformen noch eine relativ junge Art des Investments sind. Wie lange sich diese hohen Zinsen halten können und wie stabil dieser neue Markt wirklich ist, wird sich in Zukunft zeigen. Gerade bei einem größeren Projekt wie die Beteiligung an einer Immobilie, sollte man das beachten.

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  1. […] ist eine Crowdinvesting-Plattform, die direkte Immobilien-Beteiligungen anbietet – und das kostenfrei für Anleger und ganz ohne […]

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