Unerlässlich für jedes Maklerunternehmen: Lokales SEO

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„Think global – act local!“ – Für viele Unternehmer und Selbstständige eröffnet das Internet sehr viele Möglichkeiten und Chancen. Doch wo immer es Chancen gibt, sind die Risiken nicht weit. Die Kehrseite des Internets ist die hohe Zahl der Mitbewerber und Konkurrenten. Sie sind das Hauptproblem, vor allem für lokal und regional agierende Unternehmen und Dienstleister wie Immobilienmakler. Um durch das mediale Grundrauschen überhaupt bis zum Kunden vorzudringen, muss man sich von der Konkurrenz unterscheiden und bei den wichtigen Suchbegriffen gut platziert sein. Genau an dieser Stelle setzt lokales SEO an.

Lokales SEO – Was ist das?

SEO ist die Abkürzung für den englischen Begriff „Search Engine Optimization“ (Suchmaschinenoptimierung), um den heute kaum noch jemand im Internet vorbei kommt. Unter SEO wird die Optimierung der Webseite auf bestimmte Suchbegriffe verstanden. Das Ziel von SEO ist es, schneller und einfacher über Suchmaschinen wie Google (2015 95% Marktanteil unter den Suchmaschinen in Deutschland) gefunden zu werden und dadurch neue Kunden zu gewinnen.

Dieses Konzept greift das lokale SEO auf. Da die Reichweite der meisten Dienstleister in der Regel auf eine Region oder ein Ort (zunächst) beschränkt ist, werden die Instrumente des SEO auf einen bestimmten Ort (lokal) angewendet. Lokales SEO eignet sich daher für Unternehmen und Dienstleister, die nur ein bestimmtes Einzugsgebiet über das Internet bedienen können/möchten. Das schließt jedoch eine spätere Ausweitung nicht aus.

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Ob es sich bei einer Suchmaschine wie Google um eine nationale oder lokale Suche handelt, erkennt man leicht, wenn neben der Ergebnisliste eine kleine Karte auftaucht, die auf Google Maps verweist. Bei einer nationalen Suche wird diese nicht eingeblendet und man sieht stattdessen nur die Ergebnisliste. Stellt sich nun die Frage, wie ein lokales Unternehmen oder ein lokaler Dienstleister wie ein Immobilienmakler von lokalem SEO profitieren kann.

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Google+ Profil

Am einfachsten und schnellsten geht es mit Google+. Zunächst legen Sie sich eine Google-Mail-Adresse an, mit der ein Google+ Profil erstellt und verifiziert werden kann. Google+ ist ein Soziales Netzwerk, dass Google vor einigen Jahren in seine Dienste implementiert hat und dessen Ausbau immer weiter vorantreibt. Das Google+ Profil sollte erstellt und mit Google verifiziert werden. Dafür versendet Google entweder eine SMS mit PIN auf das Handy oder sendet eine Postkarte an das betreffende Unternehmen. Der PIN muss anschließend in das Profil eingetragen werden, um die Verifizierung abzuschließen.

Auf das Google+ Profil gehört mindestens der Name des Unternehmens, die Anschrift, eine Telefonnummer, ein Link zur Webseite sowie die Öffnungszeiten des Unternehmens. Das Profil kann jedoch noch um weitere Angaben ergänzt werden. Je ausführlicher das Profil ist, desto genauer wird das Bild, was sich Kunden von dem Unternehmen machen können. Daher ist die Ergänzung des Google+ Profil um die Unternehmensangaben für die lokale Google-Suche besonders wichtig. Darüber hinaus bietet sich hier die erste Gelegenheit, mit Kunden in Kontakt zu treten und auf Rückmeldung (sowohl positiver als auch negativer Natur) zu reagieren.

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Kunden-Reviews

Das Google+ Profil muss mit Leben gefüllt werden. Das geht zum einen durch eigene Beträge und zum anderen durch Bewertungen und Reviews von Kunden, die vor dem Hintergrund des lokalen SEO besonders wichtig für Ihr Unternehmen sind. Grundsätzlich gilt: Je besser die Bewertungen und Reviews der Kunden sind, desto besser ist das Ranking bei der Google-Suche. Kunden neigen dazu, sich für das Unternehmen zu entscheiden, das die besten Bewertungen hat.

Um Kunden-Reviews zu erhalten, können Sie zufriedene Kunden um möglichst gute Google+ Bewertungen bitten. Am besten kann mit Info-Mails an den Kundenstamm an die Review- und Bewertungsmöglichkeiten erinnert werden, aber auch mit kleine Hinweiszetteln, Visitenkarten oder einem kleinen Hinweis auf der Rechnung.

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Grundsätzlich sollte beachtet werden, dass Bewertungen im Internet nicht nur bei Google+ Local wichtig sind, sondern auch auf verschiedenen Bewertungsplattformen, wie beispielsweise yelp oder Gelbe Seiten/golocal.de und branchenspezifischen Bewertungsplattformen, wie z.B. www.makler-empfehlung.de. Sie alle können im Rahmen des lokalen SEO zur zur Steigerung der Suchergebnisse beitragen. Da die Zahl der Bewertungsplattformen fast unübersichtlich geworden ist, sollten sich Immobilienmakler auf einige wenige große wie Google+ Local, yelp und die einschlägigen kleinen Plattformen, die für ihre Branche wichtig sind, konzentrieren. Ihre Bewertungen im Branchenbuch von immobilienscout24 werden derzeit nicht in der Suchergebnisvorschau von google angezeigt.

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Vorsicht ist bei Fake-Bewertungen besonders auf Google+ Local geboten. Auch wenn es einige Unternehmen gibt, die mit ganz offensichtlich gefälschten Bewertungen auf den oberen Plätzen der lokalen google-Suchergebnisse rangieren, kann google diese bereits sehr gut identifizieren (z.B. durch die Inaktivität des Users und der IP-Adresse). Diese Strategie kann beim nächsten update des google-Algorithmus also schnell nach hinten losgehen. Beachten Sie hierzu auch die Richtlinien von Google My Business.

Abgesehen davon: Wie glaubwürdig sind überschwängliche Lobeshymnen, die ohne nähere Beschreibung der Dienstleistung im gleichen Zeitraum von ganz neuen Usern abgegeben wurden? 😉

Durchgängige Ortsinformationen

Je mehr Kanäle Sie bedienen, desto wichtiger sind durchgängige Unternehmens- und Ortsinformationen. Das heißt, Unternehmensname, Anschrift und Telefonnummer (engl. NAP: Name, Adress, Phone) müssen in allen Kanälen übereinstimmen. Dies gilt auch besonders für die eigene Webseite. Hier sollten die Kontaktdaten sogar auf jeder Unterseite zu finden sein. Wenn Sie mit Ihrem Büro umziehen, ist es wichtig, dass Sie die Adressdaten in sämtlichen Bewertungsplattformen, Branchenbüchern und Verzeichnissen aktualisieren. Nur wenn diese Informationen über verschiedene Kanäle konsistent sind und sich wiederholen, kann eine gute lokale Platzierung in den Suchergebnissen erreicht werden.

Lokale Verlinkung

Lokale Links sind ebenfalls für das lokale SEO immens wichtig. Damit sind Verweise von dritten (regionalen) Webseiten auf die eigene Webseite gemeint. Je besser eine Webseite mit dem Ort verknüpft ist, desto höher fällt das Ranking in den Suchergebnissen aus. Lokale Links sind dabei eine wertvolle Unterstützung. Immobilienmakler können beispielsweise über das Online-Portal der lokalen Presse verlinkt werden, beispielsweise wenn man als Sponsor einer Veranstaltung auftritt. Auch lokale Partnerschaften mit anderen Unternehmen und Selbstständigen aus der Region eignen sich hervorragend zur lokalen Verlinkung. Wer Mitarbeiter sucht, kann beispielsweise über Schulen, Hochschulen und Universitäten vor Ort auf sich verweisen lassen.

Weitere SEO-Schritte

Neben dem lokalen SEO gibt es auch das allgemeine SEO, das in der Regel national ausgelegt ist. Auch hier ist es durchaus sinnvoll, Suchbegriffe zu identifizieren, mit denen das Unternehmen deutschlandweit gefunden werden soll. Diese Begriffe sollten anschließend auf der eigenen Webseite sinnvoll eingebaut werden. Diese Stichworte und Suchbegriffe sollten außerdem zur internen Verlinkung auf der eigenen Webseite verwendet werden. Der Inhalt der Seite sollte dann auch entsprechend hoch sein und einen Mehrwert für den Kunden bieten.

Ein weiterer Tipp ist, nicht nur Text sondern auch Grafiken und Videos zu verwenden. Der Leser wünscht Abwechslung und der Webseiten-Betreiber bedient so gleich noch weitere Kanäle, um auf sich und sein Unternehmen aufmerksam zu machen. Die Webseite von Immobilienmaklern sollte unbedingt auch auf mobilen Endgeräten wie Smartphone, Laptops und Tablets gut dargestellt werden können. Darüber hinaus gibt es noch eine Vielzahl von weiteren SEO-Instrumenten, die beim allgemeinen SEO noch berücksichtigt werden müssen. Mehr dazu in Kürze hier im Blog.

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Das Bestellerprinzip und seine Konsequenzen für den Makler

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Ab Juni 2015 gilt aller Voraussicht nach das Mietrechtsnovellierungsgesetz, das das sogenannte Bestellerprinzip für die Vermittlung von privat genutzten Mietimmobilien einführt. Die neue Regelung sieht vor, dass die Provision des vermittelnden Maklers von demjenigen gezahlt wird, der den Vermittlungsauftrag erteilt. Politiker versprechen sich davon eine größere Gerechtigkeit bei der Suche nach einer Mietwohnung bzw. einem Mieter. Die Einführung des Bestellerprinzips wird sicherlich einiges bei der Vermittlung von Mietwohnungen verändern – nur was genau, das wird erst die kommende Praxis zeigen. Welche Strategien Makler mit ihren Kunden entwickeln werden, deuten sich aber bereits an.

Die Akquise – Dreh- und Angelpunkt der Maklertätigkeit

Bisher konnten Makler in Gebieten mit einem Überhang an Wohnungssuchenden und einem knappen Angebot an Mietwohnungen sich darauf beschränken, ein einmal akquiriertes Objekt mit überschaubaren geeigneten Werbemaßnahmen anzubieten. Das Aufkommen der Internetportale für den Immobilienmarkt drängte Maklerunternehmen, diesen gegenüber mit einem Service-Plus zu punkten. Die Angebote speisten sich aus der praktischen Erfahrung, dass viele Vermieter mit der Mieterauswahl überfordert sind. Sie kennen weder die Wege zuverlässiger Bonitätsprüfung noch sind sie auf die Vielzahl der Nachfragen und die entsprechend häufigen Besichtigungstermine vorbereitet. Andere haben keinen Zugriff auf das Internet, leben nicht am Ort der zu vermietenden Immobilie oder haben einen großen Mietwohnungsbestand zu verwalten. Ihnen fehlen die zeitlichen und technischen Ressourcen einer effektiven Mieterauswahl. Diese Kunden sind diejenigen, um deren Aufträge zu werben sich zukünftig besonders lohnt.

Kernkompetenzen der Maklertätigkeit transparent und deutlich vermitteln

Zukünftig wird ein Makler, der sich mit der Vermittlung von Mietimmobilien beschäftigt, wesentlich klarer sein jeweiliges Leistungsspektrum definieren. Dies ermöglicht dem potenziellen Kunden, Art und Umfang der Betreuung durch einen fachlich versierten Makler zu bestimmen. Ein solcher Leistungskatalog vermittelt zudem ein realistisches Bild der umfangreichen Vermittlungstätigkeit eines Maklers. Diese Transparenz dient sicher langfristig auch dem Image des Maklerberufs. Beispiele, wie dies gekonnt umgesetzt ist, zeigen die z.B. die Unternehmen Pistoor Immobilien und Kampmeyer Immobilien.

Mit Wahlleistungen Risiken für Kunden einschränken

Zu recht fürchten viele Vermieter, dass für sie nun das Finden eines neuen Mieters mit neuen Risiken verbunden ist. Wechselt der Mieter kurzfristig, hat der Vermieter erneut eine Provision zu zahlen, will er nicht selbst auf die Suche gehen. Dies kann individuell eine hohe finanzielle und zeitliche Belastung darstellen, die sich nicht einfach auf eine höhere Miete umlegen lässt, um die Verluste zu kompensieren. Hier könnte die Vermittlung einer Mietausfallversicherung ein attraktives Angebot für Vermieter darstellen. Ebenso ist denkbar dem Kunden anzubieten, für ihn kostenfrei einen neuen Mieter zu suchen, falls es innerhalb eines zwischen Makler und Kunden festzulegenden Zeitraumes zu einem Mieterwechsel kommt.

Zusatzleistungen machen den Unterschied

Ein besonders breites Leistungsspektrum bietet die Möglichkeit, sich mit besonderen Angeboten von der Konkurrenz zu unterscheiden und so neue Kunden zu gewinnen. Die Erstellung einer Videopräsentation oder die 360°-Darstellung des Objektes kann solch eine Zusatzoption darstellen. Ebenso ist nicht jeder Kunde daran interessiert, die Vertragsabwicklungen selbst zu übernehmen oder eine Analyse des Wohnumfeldes durchzuführen. Auch fehlen vielen Vermietern Zeit und Möglichkeit, die Mietpreise mit den örtlichen Gegebenheiten abzugleichen und anzupassen. Zudem ist ein kompetenter Makler in der Lage, Schwierigkeiten bei der Vertragsvermittlung schnell zu erkennen und kenntnisreich aus dem Wege zu räumen. Wenn Vermieter auf sich gestellt sind, können schnell entscheidende Fehler gemacht werden. Besonders wenn beide Parteien – Mieter und Vermieter – über wenig Erfahrung verfügen, kann dies zu einer unerfreulichen Auseinandersetzung führen, die nicht selten vor Gericht weitergeführt werden muss.

Ein überschaubarer Kostenrahmen durch Festpreisangebote

Wenn der Auftraggeber vom Mieter auf den Vermieter wechselt, wird erneut die Frage virulent: Welchen Service bekomme ich von meinem Makler geboten und welche Summen muss ich investieren? Auch hier lohnt es sich, über das eigene Leistungsangebot nachzudenken. Einen zusätzlichen Anreiz zum individuell zusammengestellten Betreuungsangebot könnten hier Dienstleistungspakete darstellen, die zu einem Festpreis angeboten werden. Auch Staffelpreisangebote oder Daueraufträge mit einem Fixum sind Geschäftsmodelle, die jetzt bereits in die Praxis umgesetzt werden.

Der gute Ruf – wichtiger denn je

Gerade für unsichere Kunden, die nur wenige Objekte im Jahr neu vermieten, ist es von besonderer Bedeutung, dass die Vermittlung von einem zuverlässigen und fachlich versierten Makler übernommen wird. Hier spielen das Image und der gute Ruf, den sich ein Makler erarbeitet hat, eine große Rolle. Zufriedene Kunden dienen zur Empfehlung und stärken die Kundenbindung. Gleiches gilt auch für Suchaufträge. Hier ist ein großes Angebot für die Kunden wichtig, das sich beispielsweise durch Kooperationen mit Kollegen ergeben kann. Das ist die Chance für kleine Unternehmen, großen Service zu bieten.

Der Suchauftrag – wie aus Interessenten Kunden werden

bestellerprinzip-maklerauftrag-immobilienmakler-mietpreisbremseWichtig im Zusammenhang mit der Mietpreisnovelle ist, die Wohnungssuchenden rechtzeitig darüber zu informieren, dass ohne einen Suchauftrag keine Wohnung vermittelt werden kann. Die Vorteile eines solchen Suchauftrages – passgenau zu den individuellen Wünschen ausgestattete Wohnungen innerhalb des gesetzten Preisrahmens beispielsweise – sollten transparent und klar dargelegt werden. Melden sich die Wohnungssuchenden auf eine Immobilie aus dem Bestand, entfällt die Provision für die Mieter, denn der Vermieter übernimmt diese. Es ist also auch im Interesse der Neukundenakquise, nicht komplett auf einen attraktiven Bestand an Mietobjekten zu verzichten. Es kann aber auch nicht schaden, für kommende Suchaufträge eine Liste mit potenziellen Vermietern und kooperierenden Maklerkollegen zu verfügen, die in diesem Falle dann kontaktiert werden.

Naht das Revival der Abschlagszahlungen?

Natürlich hat sich der eine oder andere Vermieter bereits darüber Gedanken gemacht, wie die zukünftig auf ihn zukommenden Maklercourtagen finanziell ausgeglichen werden könnten. Entfällt eine Umlage auf die Miete aufgrund der Mietpreisbremse oder dem Erreichen der ortsüblichen Höhe, bleibt nur wenig legaler Spielraum. Eine gerne angedachte Möglichkeit stellt die erhöhte Abschlagszahlung dar, bei der für in der Wohnung vorhandene Einbauten oder Möbel eine Ausgleichszahlung geleistet wird. Diese Absprachen kann der Gesetzgeber – ebenso wie Rechnungen für “bevorzugte Terminvergabe”, “Vertragsgestaltung” oder eine “Servicepauschale” als Umgehungsgeschäft ansehen und mit Geldbußen ahnden.

 

Eine Klage gegen das Bestellerprinzip, aber auch gegen die Einschränkung der Berufsfreiheit

Gegen die Mietrechtsnovellierung werden bereits Klage angestrengt. Die Begründung liegt auf der Hand: Mit diesem Gesetz wird entscheidend in die Berufsfreiheit de Maklers eingegriffen und ein Berufsstand haftbar gemacht für einen Tatbestand, für den er nicht im geringsten verantwortlich ist – die zu geringe Anzahl an günstigen Mietwohnungen in Ballungsräumen. Falls Sie diese Bemühungen unterstützen möchten, freuen sich die Initiatoren:

Der IVD ruft zur Beteiligung (keine Kostenbeteiligung) an der Verfassungsklage auf:

“…Wir möchten Ihnen die Möglichkeit geben, sich der Verfassungsbeschwerde anzuschließen und mit uns gemeinsam nach Karlsruhe zu ziehen. Im Idealfall setzt sich das Klägerteam aus Mitgliedern aller IVD-Regionen zusammen. Durch die Teilnahme entstehen Ihnen keine Kosten (weder Gerichts- noch Anwaltskosten). Ein Crowdfunding findet nicht statt.  … Sie passen in das Beschwerdeteam, wenn Sie einen Großteil Ihrer Einkünfte aus der Wohnungsvermittlung erzielen und Sie Mitarbeiter beziehungsweise Auszubildende beschäftigen. Haben Sie Interesse? Dann melden Sie sich bis zum 22. April 2015. Das Briefing und die Präsentation der Kläger soll auf dem Deutschen Immobilientag 2015 in Berlin erfolgen.”

Ein weitere Bemühung ist der Versuch des einstweiligen Rechtschutzes. Dieser würde das Gesetz so lange außer Kraft setzen, bis das Verfassungsgericht entschieden hat. Gleichzeitig wird der EuGH angerufen, weil geprüft werden soll, ob das Gesetz eventuell gegen EU-Richtlinien verstößt. Das Verfahren kann bis zu 2 Jahre dauern und ca. 100.000 Euro kosten.

Als Fazit lässt sich sagen, dass die von Regierungsseite neu eingeführten Maßnahmen zu einer Veränderung des Maklerbildes führen werden. Diejenigen, die flexibel und leistungsfähig sind, werden kaum Mühe haben, ihr Geschäftsfeld neu auszurichten. Transparenz und auch nach außen hin darstellbare Tätigkeiten werden das Bild vom Makler verändern. Das kann die Chance für eine ganze Branche sein. Nutzen wir sie!

 

7 kreative Startups aus der Immobilienbranche

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Seit gut 20 Jahren verändern Digitalisierung und Globalisierung die Weltwirtschaft maßgeblich – und so befindet sich auch die Immobilienbranche mitten im Umbruch. Damit Sie bei dieser einschneidenden Umstrukturierung den Überblick behalten, wollen wir Ihnen in diesem Artikel einen Überblick über die sechs aussichtsreichen deutschen Immobilien-Startups vorstellen.

Exporo – Crowdinvesting für Immobilien

Der Immobilienmarkt boomt, und viele Privatinvestoren würden gerne investieren – am liebsten einfach und direkt. Nur: Eine Eigentumswohnung muss gepflegt werden, und trotz des hohen Aufwands fällt die Rendite meist mager aus. Auch Immobilienfonds sind keine wirkliche Alternative, da die Entscheidung darüber, in welche Immobilien die Gelder fließen werden, hier in der Regel hinter verschlossenen Türen stattfinden – zumal hier ein großer Teil an das Management und an den Vertrieb gehen. Die Rendite: Ebenso mager. Wirklich attraktiv ist die Finanzierung von Immobilienprojekten sowohl bei Bestandsgebäuden als auch bei Neubauten, bei denen Investoren vom ersten Spatenstich dabei sein können. Entsprechend hoch fallen die Renditen aus. Doch Zugang erhalten hier nur professionelle Investoren mit einem Investitionsvolumen jenseits der Millionen-Euro-Grenze. Exporo möchte diesen Markt für alle öffnen: Die Mitarbeiter präsentieren die Immobilien-Projekte auf der Investmentplattform. Interessierte können sich hier über die Projekte detailliert informieren. Ihr Geld investieren sie am Ende in genau das Projekt, das sie selbst für das attraktivste halten. Der Trick: Durch viele kleine Investitionsbeiträge sammeln sich stattliche Summen an, sodass aus vielen Privatinvestoren ein großer Investor wird – das Prinzip des Crowd-Investment.

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Kautionsretter – Mietkaution zurück erhalten

Bei dem von Linda Jazzar und Mateus Kratz gegründeten Unternehmen Kautionsretter handelt es sich um eine Online-Plattform, welche sich um die Verwaltung von Kautionen kümmert. Mit ihr soll es Mietern leichter gemacht werden, ihre Kaution zurück zu bekommen. Über Kautionsreter können beispielsweise auch spezialisierte Handwerker bestellt werden, um die Wohnung wieder auf Vordermann bringen.

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Timum – Online Termine mit timum buchen

Wenn Sie Ihren Kunden dabei entgegen kommen möchten, einen Besichtigungstermin mit Ihnen zu vereinbaren, so bietet sich die Termin-Application timum für Ihre Webseite an. Als Dienstleister müssen Sie so keinen zusätzlichen Verwaltungsaufwand in die Organisation Ihrer Termine stecken. Zusätzlich dazu haben Sie jederzeit Zugriff auf Ihre Meetings und den Buchungskalender.

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Homewhere.io – Social Network für die Wohnungssuche

Mit dem Projekt Homewhere.io möchte die tabLab GmbH aus Schleswig-Holstein die Wohnungssuche zukünftig einfacher gestalten. Der Mietinteressent muss lediglich ein Profil mit seinen persönlichen Daten anlegen mittels dessen er sich auf Inserate unterschiedlicher Immobilienportale gleichermaßen bewerben kann. Der Vorteil an den Community-Funktionen ist, dass man seinen Freunden Wohnungen mit Kommentaren vorschlagen kann, und eine zentrale Online-Plattform hat, auf welcher man die Vor- und Nachteile abwägen kann.

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faceyourbase – Provisionsfreie Matchingbörse für den Immobilienmarkt

Auf faceyourbase können sich Vermieter und Mieter über ein ausgeklügeltes System ohne Makler-Courtage finden. Die Mietinteressenten bewerben sich dabei direkt mit ihrem Social Media Profil auf eine Wohnung. Der Vorteil für Vermieter liegt vor allem darin, dass sie stets kostenfrei inserieren können, und eine Mieterauswahl vom Sofa aus über eine interaktive Fotobewerberwand durchführen können. Gegründet wurde das junge Unternehmen von Lars Kuhnke und Christian Dau, welche mittlerweile über 10 Mitarbeiter beschäftigen.

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123makler.de – Immobilienmakler suchen & finden

Die Suche nach einem passenden Immobilienmakler effizienter zu gestalten ist das Ziel von 123makler. Interessierte Makler können sich dort präsentieren, und über Suchfunktionen schnell und unkompliziert gefunden werden. Für Immobilienanbieter ist der Dienst kostenlos, Makler soll er im Erfolgsfall 20% der vereinnahmten Provision kosten.

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smmove – Online-Auktionsplattform für Mietwohnungen

Das neue Wohnungsportal smmove soll eine Mischung aus immobilienscout24 und eBay sein. Wohnungssuchende können sich selbst mit Foto und einem persönlichen Text darstellen und unter den Angeboten nach ihrer Traumwohnung suchen. Für diese kann dann ein Höchstgebot abgegeben werden. Dafür verlangt smmove vom Vermieter 25 Prozent der Nettokaltmiete.

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Kennen Sie weitere Startups in der Immobilienbranche, oder nutzen Sie Dienste, die Ihr Leben als Immobilienmakler, Investor oder Vermieter einfacher gemacht haben?

Preiserhöhung bei Immobilienscout24 – Wucher oder angemessen?

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Erfolg verführt zuweilen. Das zeigt sich an der Preispolitik von Immobilienscout24, dem größten deutschen Online-Portal für die Immobilienbranche. Seit einigen Monaten geht ein Aufschrei durch die Maklerzunft, weil der Marktführer an der Preisschraube dreht und die Gebühren deutlich erhöht hat. Im Netz haben zahlreiche Makler Boykott-Aufrufe gestartet und dazu animiert, zu alternativen Anbietern zu wechseln.

Google der Immobiliensuche

Doch das dürfte nicht so einfach sein. Denn wer heute eine Wohnung mieten oder kaufen will, steuert fast immer den ¨Scout¨ an. Das Portal ist für die Immobiliensuche in Deutschland quasi eine Art Google geworden, an dem man kaum vorbei kommt. Denn natürlich suchen die Kunden ihre Traumwohnung zuerst da, wo sie das größte Angebot vermuten. Und umgekehrt wollen die Makler dort inserieren, wo die meisten Kunden unterwegs sind.

In der Tat sind die Mediadaten von Immobilienscout24 beeindruckend. Das Unternehmen profitiert vom sagenhaften Immobilienboom im Land. Und so gehört das Angebot heute zu den 20 meistfrequentierten Webseiten in Deutschland. Es liegt noch vor Wetter.com oder Sueddeutsche.de. Jeden Monat werden dort rund 300 Millionen Exposés aufgerufen. Nach eigenen Angaben besuchten im Juni 2014 rund 7,6 Millionen Unique Visitors das Portal. Der nächstgrößere Wettbewerber Immowelt verbuchte in diesem Zeitraum gerade mal 3 Millionen Nutzer. Beim drittplatzierten Immonet schauten 2,5 Millionen Immobilieninteressenten vorbei.

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Viele Makler eng an den Scout gebunden

Der Abstand zur Konkurrenz ist also gewaltig. Darum kann es sich der Marktführer natürlich leisten, die Preise zu erhöhen. Dennoch ist die Unruhe in der Maklerbranche verständlich, denn einige Büros haben sich auf Gedeih und Verderb an Immobilienscout24 gebunden. Sie offerieren ihren gesamten Bestand bei der Telekom-Tochter und betreiben ihre Webseite zudem mit Scout-Bausteinen. Ziehen nun die Preise drastisch an, fällt es umso schwerer, zur Konkurrenz zu wechseln.

Außerdem geht der Scout nicht immer transparent mit seiner Preispolitik um. Wer dort als privater Anbieter eine Wohnung anbieten will, muss sich erst durch ein knappes Dutzend Schritte quälen – von der Anmeldung, über die E-Mail-Bestätigung bis zur Objektbeschreibung – bevor er erfährt, wie teuer der Spaß wird. Die konkrete Preisliste ist versteckt in schwer zu findenden Untermenüs. Nicht ganz koscher wirkt auch die automatische Verlängerung der Laufzeit, wenn die Anzeige nicht rechtzeitig gekündigt wird. Das betrifft auch gewerbliche Anbieter. Sie müssen monatlich mindestens 499 Euro zzgl. MwSt. zahlen, um zehn Immobilien beim Scout zu bewerben. Laufzeit des Pakets: mindestens zwölf Monate, bei ebenfalls automatischer Verlängerung.

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Preise auf immobilienscout24 für gewerbliche Anbieter (April 2015)

 

Sind die Preise wirklich zu hoch?

Grundsätzlich lässt sich das Thema kritisch und aus verschiedenen Blickwinkeln betrachten. Zuerst sollte hinterfragt werden, aus welchem Grund Immobilienscout24 überhaupt die Preise so deutlich erhöht hat. Von Unternehmensseite werden die hohen Investitionen und die damit verbundenen Verluste als Grund angeführt. Dieser Grund ist aber anzuzweifeln. So waren die Gewinne in den letzten Jahren sehr üppig.

Das scheint in der Tat viel Geld, doch wir sollten nicht vergessen, dass Immobilienscout24 dank seiner Reichweite, Funktionalität und Marktmacht den Maklern einen Großteil ihrer Arbeit abnimmt. Aufwändige Interessentensuche war einmal.

Immobilienscout24 war einer der allerersten Anbieter für webbasierte Wohnungssuche in Deutschland und hat somit die Branche revolutioniert. Verglichen mit den Kosten, die ein Immobilienmakler noch vor 15 Jahren für Zeitungsannoncen ausgeben musste, sind die Preise für gewerbliche Anbieter gar nicht so teuer. Viele Makler berichten, dass immobilienscout24 in ihrer Region auf den Preis pro Anfrage herunter gerechnet deutlich günstiger als immonet und immowelt ist. Die oben genannten Preise für gewerbliche Anbieter sind übrigens nicht in Stein gemeißelt: Nach einer Kündigung soll immobilienscout24 schon so manchem Makler mit einem Versöhnungsangebot entgegen gekommen sein.

Kostenlos-Kultur im Netz ist vorbei

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Zeiten ändern sich: Im Jahr 1999 war immobilienscout24 kostenlos für private Anbieter

Auch für die Immobilienmakler gilt, dass die Zeiten der Kostenlos-Kultur im Internet vorbei sind. Das Netz ist heute ein Massenmedium und hat seinen Preis. Für die Makler und ihre Kunden bietet das Internet zweifellos viele Vorteile. Ob Tageszeitung, Handzettel oder Plakat an der Hauswand – kein anderes Medium bringt die beiden Gruppen so schnell, einfach und treffgenau zusammen.

Zugleich sind die Einstiegshürden für neue Anbieter und Portale gering. Ein Portal wie Immobilienscout24 kann nicht ewig seine Kunden verärgern und auf die Reichweite verweisen, ohne schnell Konkurrenz zu bekommen. Jährliche saftige Preiserhöhungen, Überfrachtung mit Werbung in bereits bezahlten Makleranzeigen oder irreführende Werbung bei Google (¨Kostenlos Wohnungen inserieren¨) kann auch der erfolgreichste Webanbieter nicht auf Dauer seinen Kunden zumuten. Immerhin hat Immobilienscout24 inzwischen auf die Kritik reagiert und bietet Maklern nun eine sogenannte Mitgliedschaft an. Diese soll bei einer pauschalen Gebühr das unbegrenzte Einstellen von Inseraten ermöglichen. Zeigt dieser Schritt nicht, dass der Wettbewerb durchaus funktioniert und auch ein Marktführer nicht endlos die Preise anheben kann?

Klar ist, dass Immobilienscout24 in vielen Teilen Deutschlands Marktführer ist und sich die Preiserhöhungen scheinbar durchaus leisten kann. Denn ganz offensichtlich sind zumindest die Wohnungssuchenden mit dem Angebot mehr als zu zufrieden. Angaben von Immonet nach wechseln immer mehr Makler vom Marktführer zu anderen Portalen. Immobilienscout streitet diese Entwicklung ab.

Immobilienscout24 hat für seine Preiserhöhungen quasi von allen Seiten deutliche Kritik einstecken müssen. Fraglich ist allerdings, ob die Kritik berechtigt ist. Warum ist das so? Klar ist doch, dass der Marktführer kein klassischer Monopolist ist und sich somit den Markgegebenheiten entsprechend verhalten kann. Wenn der Markt entsprechende Preiserhöhungen zulässt, ist es dann nicht legitim, diese durchzusetzen? Es scheint schließlich kein vergleichbares Portal zu geben, das mit den Leistungen und der Reichweite von Immobilienscout24 mithalten kann. Sind die Preiserhöhungen also nur die logische Folge guter Arbeit und der verdiente Lohn?

Die Frage ist, ob Immobilienmakler langfristig einfach nicht an Immobilienscout24 vorbeikommen. Das ist ja auch eine Sache der Qualität. Wenn sich Makler von der Plattform abwenden, wird schließlich auch der Kunde skeptisch. Kann sich der Makler die höheren Preise nicht mehr leisten? Wie steht es um die Qualität des Maklers?

Eine objektive Beurteilung zur Preispolitik von Immobilienscout24 ist schwierig. Dennoch interessiert mich, wie Sie dazu stehen. Mit welchen Portalen arbeiten Sie zusammen? Wo liegt Ihre preisliche Schmerzgrenze? Was denken Sie, wird die Fusion von immowelt und immonet für immobilienscout24 bedeuten?

“Mieten, Kaufen, Wohnen” – die Sendung mit dem Makler

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“Mieten, Kaufen, Wohnen” gibt sich dokumentarisch, ist aber als sogenanntes “scripted reality” Format eher eine Art Märchenstunde über das Wohnungswesen.

Durchschnittlich etwa 1,3 Millionen Zuschauer pro Sendung wollen auf VOX sehen, wie andere eine Wohnung suchen und mithilfe der Makler auch finden. Ausländische Sender interessieren sich für die Produktionsrechte. Werktäglich treffen während 46 Minuten in “Mieten, Kaufen, Wohnen” gecastete Laiendarsteller als Wohnungssuchende auf reale Makler. Diese zeigen dem Kunden mindestens zwei Objekte.

In der Regel kommt es innerhalb der Sendung zu einem, allerdings fiktiven, Vertragsabschluss. Pro Folge werden drei dieser Handlungsstränge vorgestellt, jeweils in kurzen Ausschnitten abwechselnd gegeneinander geschnitten. Der Zuschauer soll sich innerhalb kurzer Zeit orientieren können, und selbst wenn er erst mitten in der Folge zugeschaltet hat, wissen, worum es in der Sendung geht.

Fast wie im richtigen Leben – die bunte Vielfalt der Interessenten: Eine alleinerziehende Mutter sucht in der Nähe des Kita-Platzes der Tochter eine bezahlbare ruhige Wohnung mit Garten oder der aufstrebende Jungunternehmer ein schickes Loft, in dem sich niemand über Partylärm beschwert. Die Patchwork-Familie wünscht sich ein Objekt, das sie zum Reiterhof umbauen kann und der Zauberkünstler ein preiswertes, zentral gelegenes Altbauschnäppchen. Eltern suchen die erste Wohnung der gerade flügge gewordenen Tochter mit aus oder die toughe Geschäftsfrau eine Wohnung mit Concierge-Service. Junge Paare möchten zusammenziehen oder Rentner, denen ihr Haus zu groß geworden ist, interessieren sich für eine elegante Etagenwohnung mit Aufzug.

Eine Stimme aus dem Off kommentiert die Geschehnisse und fasst bereits Gesehenes zusammen. Die heile Welt des Makelns – im Handumdrehen zum neuen Heim. Die Wohnungen werden größtenteils tatsächlich auf dem Immobilienmarkt angeboten, die Preise sind in der Regel real. Makler und Kunde treffen sich vor dem Objekt, dabei werden die Eckdaten des “Suchauftrages” als Grafik eingeblendet. Diese sind der einzuhaltende Preisrahmen und die gewünschte Menge an Quadratmetern, Zimmern oder Bädern. Dazu kommen Ansprüche der Suchenden hinsichtlich Lage oder Ausstattung. Der Makler führt durch das erste Objekt und, falls das noch nicht zusagt, durch ein zweites. Häuser werden ebenso vorgestellt wie Etagen- oder Eigentumswohnungen, möblierte Appartements oder Feriendomizile. Dabei wird auf eine ausgewogene Mischung zwischen ­Kaufimmobilien und Mietobjekten geachtet, Großstadt wechselt mit Kleinstadt und ländlichem Leben.

Die Immobilien sind immer in einem vorzeigbaren Zustand und außer den vorgestellten Kunden scheint sich niemand für das jeweilige Objekt zu interessieren. Die Makler haben jederzeit freien Zugang zu den Wohnungen. Human interest – das einfache Geheimnis hinter dem Zuschauererfolg.

Der Produzent und Erfinder des Formates Jan Biekehör meint, die Faszination der Sendung liege in der Vergleichbarkeit, die sich für den Zuschauer ergäbe. Der Zuschauer könne sehen, wie andere wohnen und mit der eigenen Wohnsituation vergleichen. Wohnen andere günstiger, heller, zentraler oder hat man es selbst besser getroffen? Wie sieht es in anderen Regionen aus? Gelegentlich wirken in der Sendung auch einige Prominente mit, die sich einen Schub für die stockende Karriere versprechen. Auch das lockt Zuschauer vor den Fernseher oder den Rechner, denn für eine Woche nach der Ausstrahlung sind die einzelnen Folgen jeweils bei VOXnow kostenfrei online zu sehen. Dass der Zuschauer dabei ein verzerrtes Bild der Wohnungswirklichkeit sieht, fällt ihm erst auf, wenn er sich selbst auf die Suche macht.

Scripted reality vs. real life

Die Immobilien

Wer sich mit dem Immobilienmarkt der Gegenwart auseinandersetzt, findet schnell einige entscheidende Unterschiede zwischen der Maklerwirklichkeit und dem geschönten Tätigkeitsbild, das VOX zeichnet. Das betrifft zuerst die zu vermittelnden Immobilien.

mieten-kaufen-wohnen-3Jeder, der in diesem Bereich tätig ist, weiß, dass beispielsweise in Ballungsräumen wie München, Düsseldorf, Hamburg, Frankfurt oder Berlin weder ausreichend Mietwohnungen noch Kaufimmobilien auf dem Markt sind, um den vielen Nachfragen der Kunden nachkommen zu können. Die Akquise von geeigneten Objekten kann sich unter Umständen über Monate hinziehen und trotz intensiver Anstrengungen kann es passieren, dass die Suche erfolglos bleibt. In strukturschwachen Gebieten hingegen finden sich häufig keine Käufer oder Mieter für ein durchaus wohnenswertes Haus. Bei “Mieten, Kaufen, Wohnen” sind die vielen Stunden, die der Makler in die Vermittlung stecken muss einfach ausgeblendet. Die Darstellung von VOX unterstützt das Vorurteil, mit der Tätigkeit als Makler sei schnell und viel Geld zu verdienen, ohne dafür viel leisten zu müssen. Da fällt kaum noch auf, dass der freie Zugang zu noch bewohnten Wohnungen in der Realität sicher nicht die Regel ist. Auch Problemimmobilien werden in der Sendung nicht gezeigt – und gerade hier hat ein Makler wirklich eine Aufgabe, die Findigkeit, strategische Planung und viel Engagement erfordert.

Die Kunden

Die bei mieten-kaufen-wohnenVOX agierenden Makler werden meist sympathisch und kompetent dargestellt. Doch damit der Zuschauer direkt und viel “Persönliches” über die Interessenten erfährt, wird die nötige professionelle Distanz zum Kunden nicht gewahrt. So spricht man sich schnell und häufig per “du” an. Auch legt der Zuschnitt der Sendung nahe, man könne sich mit seinen Immobilienwünschen einfach an einen Makler wenden und dieser begebe sich daraufhin “im Kundenauftrag” auf die Suche. Doch in der Realität ist es meist ein bereits vorhandenes Objekt, dessentwegen die Kunden an einen Makler herantreten. Für den Makler, der auf die Wirtschaftlichkeit seines Unternehmens achten muss, ist es daher vernünftiger, Kunden für ein Objekt zu suchen, als Objekte für Interessenten. Denn viele Kunden sehen sich Dutzende von Immobilien an, bevor sie sich entscheiden – unter Umständen dann für einen anderen Makler, der das Wunschobjekt in seinem Portfolio hat.

Die Abschlüsse

Bei Mietobjekten wird in “Mieten, Kaufen, Wohnen” völlig die oft verzweifelte Suche nach bezahlbaren Objekten ausgeblendet, mieten-kaufen-wohnen-maklerdie dazu führt, dass sich Dutzende Interessenten auf ein Objektangebot melden. Diese Interessenten müssen vom seriösen Makler alle auf Bonität und Kompatibilität der Ansprüche hin geprüft werden. Daher ist es in Studentenstädten und nachgefragten Ballungsräumen unwahrscheinlich, was in “Mieten, Kaufen, Wohnen” oft stattfindet: Das Handeln um die Miete. Im Gegensatz dazu lässt VOX aus, dass Handeln beim Kauf und Verkauf von Immobilien an der Tagesordnung ist. Auch die Realität gescheiterter Bonitätsprüfungen, abgesagter Notartermine oder nicht gezahlter Provisionen kommt selbstverständlich in der schönen Immobilienwelt von VOX nicht vor. Dann doch lieber Udo Walz, der ein neues Ferienhäusl sucht. Der ist nett und man kann ein paar schöne Immobilien vorführen.

Haben Sie Erfahrungen gemacht mit Interessenten, die “Mieten, Kaufen, Wohnen” für real hielten? Würden Sie als Makler dort teilnehmen? Schreiben Sie, was Sie zu diesem Thema denken.