Der Suchmakler – ein neues Geschäftsmodell?

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Mit der Einführung des Bestellerprinzips hat der Gesetzgeber vor allem die Entlastung der Mieter in Sinn gehabt. Sie sind nun nicht mehr automatisch diejenigen, die bei der Vermittlung einer Mietwohnung durch einen Makler die fällige Provision zahlen müssen. Es ist seit Juni 2015 nun derjenige zahlungspflichtig, der die Leistung in Auftrag gibt.

Diese Reform wird von Maklern und Immobilienwirten kontrovers diskutiert, sie stößt bei einer Vielzahl von Maklern auf Ablehnung und Kritik.

Es wird angenommen, dass viele Wohnungsbesitzer nun die Suche nach einem geeigneten Mieter selbst übernehmen möchten, um Kosten einzusparen – also die im Falle einer Beauftragung eines Maklers anfallende Provision. Viele auf die Vermittlung von Mietwohnungen spezialisierte Makler fürchten, dass ihnen damit die Geschäftsbasis entzogen werden könnte.

Doch betrachtet man sich die gesetzlichen Neuerungen genauer, eröffnen sich für einzelne Makler neue Chancen. Ja, es könnte sogar eine Entwicklung eintreten, die der Gesetzgeber so sicher nicht im Sinne hatte, als er die Reform beschloss. Das Bestellerprinzip könnte sich in eine zusätzliche Einnahmequelle für miteinander kooperierende Makler verwandeln. Realisiert würde dies durch eine neue Geschäftsform, die des Suchmaklers.

Suchmakler – die rechtlichen Voraussetzugen sind gegeben

Der Begriff Suchmakler ist rechtlich als solche noch nicht erfasst, er ergibt sich aus einem einfachen, aber effektiven Geschäftsmodell, das die aktuelle Gesetzeslage konform umsetzt. Laut Gesetzestext, § 652, Nr. 1 BGB, ist derjenige zur Zahlung einer Provision verpflichtet, der dies vorher für eine Vermittlung oder den Nachweis einer Vermittlungsmöglichkeit zusagt. Dabei wurde vom Gesetzgeber zunächst ein Modell zugrunde gelegt, dass den Makler als Vermittler zwischen zwei Seiten sieht.

Nach der Einführung des Bestellerprinzips ergibt sich hier insofern eine Erweiterung, als aus dem Vermittler nun ein Interessensvertreter wird. Und zwar von demjenigen, der ihn beauftragt. Gedacht hat der Gesetzgeber dabei vornehmlich an den Haus- oder Wohnungsbesitzer, der einen Mieter für sein Objekt sucht und mit der Suche nach einem solchen einen Makler beauftragt. Doch denkbar ist auch die umgekehrte Situation: Der Mietinteressent beauftragt einen Makler mit der Suche nach einem geeigneten Mietobjekt. Hat der beauftragte Makler ein geeignetes Objekt in seinem Bestand, kann er dieses den Kunden leider nicht vorschlagen, denn er hat das Objekt ja nicht gesucht, sondern bereits gefunden. Im Falle der Vermittlung dieses Bestandsobjektes würde er provisionsfrei arbeiten. Kein sehr lukratives Geschäftsmodell.

Suchmakler – ein neues Geschäftsmodell entsteht

Doch wie verhält es sich, wenn der Makler gar keinen Bestand an vermietbaren oder käuflichen Objekten führt? In diesem Fall würde der Makler von einem Interessensvertreter der Besitzer und Vermieter zu einem echten Vertreter des Mietinteressenten. Dieser ist sein ausschließlicher Auftraggeber und erst nach der schriftlichen Auftragserteilung wird der Makler in seinem Sinne tätig. Jedes von da an vorgestellte Objekt ist dann zweifelsfrei ein gefundenes Objekt, und somit entsteht eine rechtssichere Grundlage für die Zahlung der Provision an den Makler. Aus dem traditionellen Geschäftsmodell Objektmakler wird so das neue Geschäftsmodell Suchmakler. Sicherlich vom Gesetzgeber noch zu klären ist, in welcher Form der Nachweis einer erfolgten Suche erbracht werden soll. Solange diese Klärung noch nicht erfolgt ist, sollte die individuelle Dokumentation aller unternommenen Schritte besonders sorgfältig erfolgen.

Suchmakler – wie setzt man das neue Geschäftsmodell um?

Wie kommt der beauftragte Suchmakler nun an die passenden Objekte für seine Kunden? Folgende drei Möglichkeiten, geeignete Immobilien zu akquirieren sind besonders aussichtsreich und Erfolg versprechend:

Pflege der Kontakte zu Hausverwaltungen und Immobiliengesellschaften

Kennt der Suchmakler einige Hausverwaltungen oder Wohnungsunternehmen im dem lokalen Bereich, in dem der Kunde gerne seine neue Wohnung beziehen möchte, kann er dort nach geeigneten Objekten nachfragen. Versicherungen mit Wohnungsbestand, Immobiliengesellschaften oder Investorengemeinschaften bieten sich hier als Ansprechpartner ebenso an wie reine Hausverwaltungen größerer Objektgruppen.

Als eingeführter Nachbarschaftsmakler Privatpersonen ansprechen

Der Suchmakler mit Suchauftrag kann in diesem Falle auch Privatpersonen durch geeignete Maßnahmen wie Flyer, Briefpost, Emailanfragen oder Anrufe kontaktieren. Sein Suchauftrag schützt ihn als Bevollmächtigten eines Dritten vor strafrechtlicher Verfolgung – er handelt im Interesse seines Auftraggebers und die Nachfragen sind daher keine Form der streng genommen eigentlich verbotenen Kaltakquise. Im Fall eines ausgeglichenen Wohnungsmarktes führt solch ein informelles Netzwerk schnell zu geeigneten Objekten. In Gebieten mit hoher Nachfrage ist es möglicherweise sogar effizienter als andere Methoden, da hier bereits Objekte akquiriert werden können, bevor sie offiziell „auf den Markt“ platziert werden.

Kooperationen mit Bestandsmaklern anstreben

Gemeinschaftsgeschäfte sind nicht Ungewöhnliches im Bereich der Objektvermittlung. Meist über Netzwerke organisiert, haben mehrere Makler oder Immobilienvermittler Zugriff auf eine gemeinsame Datenbank. Diese enthält attraktive Objektangebote, die von den einzelnen Netzwerknutzern eingestellt wurden. Bei einer erfolgreichen Vermittlung wird die Provision zwischen Objektanbieter und Objektvermittler aufgeteilt. Auch in privatem Rahmen sind Kooperationen zwischen einzelnen Makler keine Seltenheit.

Neu ist aber nun eine Aufteilung in Objektmakler und Suchmakler. Während Objektmakler nur Objekte annehmen, aber keine Interessenten suchen, beschäftigen sich Suchmakler ausschließlich mit der Suche nach Objekten, führen aber keinen Bestand. Beide Formen eines Geschäftsmodells profitieren voneinander und in der Kooperation erfolgt die Vermittlung.

Hinfällig wird mit dem Geschäftsmodell des Suchmaklers auch das Problem, das ein einmal gefundenes Objekt nicht erneut vermittelbar ist – da es nicht zum eigenen Bestand gehört und eine Suchanfrage für jeden Kunden individuell erstellt wird, kann es prinzipiell bei jeder Suchanfrage erneut gelistet werden.

Suchmakler kooperiert mit Objektmakler – ein Geschäft, bei dem jeder gewinnt

Bei gelungener Kooperation zwischen einem Suchmakler und einem Objektmakler führt dies zu der erfreulichen Tatsache, dass sowohl der Objektmakler eine Provision erhält – vom Besitzer der Immobilie – als auch der Suchmakler – vom auftraggebenden Mietinteressenten. Denkbar sind auch Geschäftsmodelle mit einem eigens gegründeten Subunternehmen, das im Bedarfsfall jeweils kontaktiert werden kann.

Das Bestellerprinzip ermöglicht also, dass sowohl Objekt- als auch Suchmakler jeweils für ihre Leistungen bezahlt werden. Insgesamt erhöht sich also der Umsatz, da die Begrenzung auf 2,38 Nettomonatsmieten pro Vermittlung entfällt. Ein beiderseitiger Gewinn, geschuldet der neuen Gesetzeslage und einer sinnvollen Kooperation.

Sind Sie dem neuen Geschäftsmodell Suchmakler gegenüber aufgeschlossen? Haben Sie bereits Erfahrungen mit Kooperationen und Suchaufträgen? Nutzen Sie die Kommentarfunktion und teilen Sie Ihre Meinung mit anderen Lesern.

Wildern im fremden Revier: Wie die neuen Online-Portale ins Maklergeschäft drängen

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Nach den Umstellungen im Bereich der Vermittlung von Mietwohnungen auf das Bestellerprinzip ändert sich das Tätigkeitsprofil für traditionelle Vermietungsmakler entscheidend. Eine wichtige Größe, der Immobilieneigner, will nun verstärkt umworben werden. Doch nicht nur die Offline-Makler sehen sich vor neue Akquise- und Vermittlungs-Aufgaben gestellt, auch die Vermieter müssen sich neu orientieren. Das ist die Chance, die einige neue Internet-Portale für sich nutzen wollen.

Anderenorts sind Dienstleistungen schon längst partitioniert und in individuellen Paketen zu haben: Wohnungen werden über airbnb zum Ferienhotel, Taxifahrten durch die Nutzung privater Chauffeurdienste wie Uber ersetzt und Putzen, Malern oder Aufräumen von den tüchtigen Händen eines Helplings erledigt. Warum nicht auch eine Wohnung über ein Online-Makler-Portal vermitteln? Das dachten sich wohl einige findige Geister und gründeten Start-ups wie Rentkit, smmove, devepo oder faceyourbase.

Sie bieten Vermietern Unterstützung an bei der Suche nach dem passenden Mieter. Ähnlich einer Online-Partnerbörse werden Profile angelegt und Matching-Alghorithmen übernehmen eine Vorauswahl. Exposés werden geliefert und eine Auswahl möglicher Kandidaten übersichtlich präsentiert, komplett mit Bonitätsprüfung und als Sicherheitspaket erhält der Immobilieneigner noch eine Mietausfallversicherung. Klingt verlockend? Dem IVD zufolge wird etwa ein Drittel aller Immobilienbesitzer, die bisher einen Makler mit der Vermittlung beauftragt hatten, nun aus ökonomischen Gründen auf dessen Verdienste verzichten. Viele dieser Vermieter kennen sich wenig aus mit den Fallstricken korrekt abgefasster Mietverträge, verlässlicher Schufa-Auskünften und effektiver Besichtigungs-Durchführung. Für sie stellen die Angebote von Portalen wie mietercasting, lifelife und immobase ein attraktives Angebot dar.

Die neuen Portale versprechen, die Vermittlung von Wohnraum zur Miete zu vereinfachen, ihn bequemer und sicherer zu machen. Sie beschreiten dabei aber im Detail durchaus unterschiedliche Wege. Rentkit setzt dabei auf digitale Features wie eine attraktive Präsentation der Räume als Video, ein virtueller Rundgang mit 360°-Optik soll den Interessenten das Objekt möglichst authentisch vorstellen. Dadurch möchte Rentkit die Zahl der realen Besichtigungen stark reduzieren. Vermieter können Vorlieben bezüglich der zukünftigen Mietergruppen angeben, Mieter spezielle Vorzüge nennen und bestätigen, dass ihre Bonität gewährleistet ist. Passen die Vorstellungen von beiden Seiten zueinander – das entscheidet hier der Rechen-Algorithmus – dann kann ein realer Besichtigungstermin vereinbart werden. Rentkit berechnet für seine Dienste die Hälfte der üblichen Maklerprovisionen.

Ähnlich strukturiert ist das Angebot von faceyourbase. Zunächst ist die Registrierung für Vermieter wie Mieter kostenlos, doch jede Leistungserweiterung wie die Erstellung eines Exposés oder ein erweitertes Mieterprofil sind kostenpflichtige Angebote.

Verdienstmöglichkeiten für Nachbarn, Vormieter oder Studenten halten einige der neuen Portale auch vor: Statt des Maklers führt dann der nette Dienstleister von nebenan durch die Räume. So hält es Rentkit und das finnisch-deutsche lifelife. „Geld verdienen beim Umzug“ – damit wirbt das Portal Nachmieter.de auf seiner Website um Kunden. Hier kann der auszugswillige Mieter – vorausgesetzt, er hat sich darüber voher mit dem Vermieter verständigt – selbst auf Nachmietersuche gehen. Online und mit der Aussicht, eine Monatsmiete als Provision zu erhalten.

Mit dem deutschen Vermieterportal devepo haben Vermieter die Möglichkeit Ihre Anzeige auf die großen bundesweiten und regionalen Portale übertragen zu lassen und dabei 50% gegenüber des Listenpreises zu sparen. Eingehende Anfragen werden als einheitliche, umfassende Profile dargestellt, damit der Vermieter direkt sieht, wer zu seiner Wohnung passt.
Neu als Zielgruppe erschlossen hat devepo jedoch Makler, denen man spezielle Vermarktungspakete anbietet. Diese Pakete sollen helfen sich selbst besser zu vermarkten und als offizielle Partner des deutschen Vermieterportals als „Vermietspezialisten“ darzustellen, um letztendlich leichter neue Kunden zu gewinnen.

Etwas anders als in den vorangestellten Beispielen verhält es sich mit den Dienstleistungen von smmove. Auf der “Kreuzung aus eBay und immobilienscout24” werden Mietangebote abgegeben und die Immobilienbesitzer wählen unter den höchsten Offerten, wen sie sich als nächsten Mieter wünschen. Auch bei smmove wird die Prüfung der Bonität versprochen, ebenso die vertragliche Abwicklung, die komplett online erfolgen kann. Auf Wunsch wird selbst das Aufeinandertreffen von Interessent und Vermieter in den virtuellen Raum verlegt, kommuniziert wird dann per Videochat. Mieter nutzen den Dienst kostenfrei, Immobilienbesitzer zahlen 25 Prozent der Nettokaltmiete als Provision.

Ohne Offline-Dienstleistungsangebote arbeitet mietercasting. Entwickelt vom Chefanalyst von ImmobilienScout24 möchte dieses Online-Portal auch Makler in die erfolgreiche Vermittlung von Mietwohnungen einbeziehen. Vermieter bekommen regionale Makler vorgeschlagen und können sich auf deren Imageseiten über die angebotenen Dienstleistungen informieren. Eher eine reine Datenbank ist das Portal immobase. Hier liegt der Schwerpunkt auf Suchanzeigen von Immobiliensuchenden. Mietinteressenten zahlen je nach Laufzeit ihrer Anzeige und der Höhe des entrichteten Mietzinses eine prozentuale Gebühr. Vermieter inserieren zurzeit noch kostenlos, Makler zahlen eine Vergütung, deren Höhe sich nach Reichweite und Laufzeit bemisst.

Und in Zukunft: Häuser kaufen im Online-Shop?

Was jetzt noch ein wenig nach Utopie klingt, könnte morgen schon Realität werden: der Hauskauf über den Online-Shop. Diese heißen heute noch Online-Portale und verstanden sich bisher als eine Angebots-Plattform auf der private Käufer, Verkäufer und Mieter, aber auch Makler ihre Objekte und Dienstleistungen präsentieren konnten.

Die großen Portale wie Immobilienscout24 oder Immowelt erweitern ständig ihr Serviceangebot und drängen so verstärkt in das Tätigkeitsfeld konventioneller Offline-Makler. Erfolg oder Scheitern der neuen Vermietungsbörsen wird auch von den Branchenriesen im Immobilienmarkt für Kaufobjekte genau beobachtet. Es steht zu erwarten, dass sich das Berufsbild des Maklers unter diesen neuen Voraussetzungen schneller und stärker verändern wird, als es das in den letzten Dekaden getan hat.

Doch es liegt nicht nur eine Bedrohung in den neuen Möglichkeiten der digital gestützten Vermittlung von Immobilien. Es ist auch die Gelegenheit, aufzuzeigen, dass Fachkompetenz noch nicht ausgedient hat und persönlicher Service sich rechnen kann. Erweiterungen des Dienstleistungsangebotes auf die Vermittlung von objektbezogenen Versicherungen, Handwerkerleistungen bis zur Komplettabwicklung inklusive Sanierung eröffnen ebenso neue Wege wie eine überregional angelegte Zusammenarbeit mit Makler-Kollegen sowie mit Rechtsanwälten und Notaren. Wie beurteilen Sie die neuen Immobilien-Start-ups? Nutzen Sie die Kommentarfunktion für Ihren Beitrag.

 

 

Einige nützliche Tipps, wie Sie noch bessere Immobilienfotos machen

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Ein Gastbeitrag von Jens Rusch

Wissenschaftliche Studien belegen, dass wir uns in Sekundenschnelle entscheiden, was wir mögen und was nicht. Diesen ersten Eindruck später zu korrigieren, ist schwer. Besser ist es, gleich die beste Seite zu zeigen. Dies gilt für Menschen wie für Immobilien. 20 Sekunden dauere es, so die Wissenschaftler, sich in ein Haus zu verlieben. Für Immobilienmakler stellt sich also die Aufgabe, ihre Immobilie mit einem guten Foto ins beste Licht zu rücken und diese kurze Zeitspanne optimal zu nutzen. Hier ein paar Tipps, wie es gelingen kann.

Doch bevor Sie den Auslöser Ihrer digitalen Kamera betätigen, ein kleiner Umweg über die entscheidenden Unterschiede zwischen dem, was unsere Augen und das Hirn beim Sehen leisten – und das, was Ihre Kamera und ein Bildbearbeitungsprogramm können.

Lichtanpassung

Unser Hirn kompensiert unterschiedliche Lichtwerte, es hellt gewissermaßen dunkle Bereiche auf und reduziert die Helligkeit, wo sie die Objektwahrnehmung behindert. Dieses komplexe Austarieren kann auch die beste Kamera nicht leisten. Die Schlussfolgerung für den Fotografen ist: Für eine möglichst gleichmäßige Ausleuchtung sorgen und eventuell mit einem (Aufsteck-)Blitz arbeiten. Achten Sie darauf, dass keine zu starken Schatten entstehen, das wirkt schnell unnatürlich.

Detailwahrnehmung

Die Wahrnehmung des Menschen ist selektiv. Was wir für wichtig halten, bemerken wir, was uns unwichtig erscheint, blendet unser Hirn einfach aus. Deshalb finden sich bei Amateuraufnahmen so häufig Mülleimer, Zeitungen oder andere nicht sehr dekorative Gegenstände auf den Fotos und stören den guten Gesamteindruck. Für Fotografen heißt das: Aufräumen und nur das im Bild zeigen, was wirklich wichtig ist.

Ausschnitte

Der Sehwinkel des Menschen liegt bei etwa 160° nach den Seiten, und wenn auch die Randbereiche unscharf sind, so erfasst sie das menschliche Auge doch. Querformate werden deshalb bei Landschaftsbildern und Räumen als angenehmer empfunden. Anders ist es bei einem Fotoapparat. Er ist darauf spezialisiert, Menschen aufzunehmen. Sein Normalobjektiv ist bestens für Porträts geeignet, nicht aber für Räume. Weitwinkelobjektive vergrößern zwar den Bereich, den die Kamera erfasst, aber sie tun es um den Preis räumlicher Verzerrungen, die schnell unnatürlich wirken können. Eine Spiegelreflexkamera mit einem Zoomobjektiv von einer Brennweite von ca. 12 – 24 mm ist ideal, damit zeigen Sie viel Raum, aber vermeiden unschöne Verzerrungen und eine übertriebene Illusion von Weite. Die Folgerung daraus ist: Verwenden Sie ein Weitwinkelobjektiv zum Fotografieren von Häusern, aber übertreiben Sie nicht und machen Sie Aufnahmen im Querformat, wenn möglich.

Balance und einstürzende Bauten

Wenn wir unseren Kopf neigen oder drehen, kompensiert unser Gehirn die Informationen so, dass alle Vertikalen weiterhin Vertikalen bleiben. Sie bilden die Konstanten unserer Raumwahrnehmung. Halten Sie eine Kamera schräg, kippen alle Vertikalen dramatisch nach innen oder außen. Das erweckt den Eindruck, als ob das fotografierte Haus oder der Raum drohen, einzustürzen.

TIPP: Halten Sie die Kamera möglichst schon beim Fotografieren gerade und nutzen Sie eine Leiter oder eine Kiste, um die ideale Fotoposition zu erreichen.

Die Immobilie von außen

Schauen Sie sich das Objekt genau an und finden Sie heraus, was die starke, die schöne Seite des Hauses ist. Das muss nicht unbedingt die Straßenseite sein. Wählen Sie den besten Blick auf die Immobilie und machen Sie mehr als eine Aufnahme. Immobilien, die kein sehr attraktiveres Äußeres haben, fotografieren Sie möglichst in der Abenddämmerung und mit Licht in allen Fenstern, das wirkt anziehend und heimelig. Idealerweise machen Sie an einem Tag mit Sonne und blauem Himmel diese Aufnahmen. Falls Sie Ihre Fotos bereits im Winter gemacht haben, die die Immobile im Schnee und mit kahlen Bäumen zeigen, sollten Sie die Fotos auswechseln, wenn die Bäume anfangen zu blühen. Halten Sie Ihre Fotos immer aktuell, so wirkt die Immobilie, als sei sie gerade auf den Markt gekommen.

Räumen Sie alles weg, was als persönlicher Gegenstand angesehen werden könnte. Räumen Sie Mülltonnen, unansehnliches Gartenmobiliar oder Spielzeuge aus dem Bild und fotografieren Sie von einer erhöhten Position aus, sodass parkende Autos nicht den Blick auf das Haus stören. Sie erzielen mehr räumliche Tiefe, wenn Sie einen attraktiven Gegenstand wie ein schmiedeeisernes Gartentor, einen hübsch gewachsenen Baum oder eine dekorative Statue im Vordergrund abbilden. Achten Sie auf die Ausgewogenheit zwischen Objekt und Umgebung. Die Immobilie sollten Sie möglichst großformatig festhalten, doch wenn das Objekt eine schöne Umgebung besitzt, nehmen Sie einen Teil davon mit auf, denn es gehört zur Qualität des Hauses.

Innenaufnahmen

Räume wirken großzügiger, wenn nicht zu viele Möbel darin stehen. Räumen Sie alles Persönliche weg und auch Dekoration, die nicht zum Raum gehört. Entfernen Sie Möbel, die im vorderen Bereich des Fotos zu sehen und angeschnitten wären.

Sorgen Sie für ausreichende Beleuchtung, fotografieren Sie zur gleichmäßigeren Ausleuchtung mit Blitzlicht, auch am Tage. In den späten Nachmittagsstunden ist der Helligkeitskontrast zwischen Raum und Umgebung nicht ganz so groß, meist gelingen dann gut ausgeleuchtete Aufnahmen. Mit der automatischen Belichtungsfunktion Ihrer Kamera gelingen meist passable Aufnahmen, doch um optimale Ergebnisse zu erzielen, verwenden Sie den Blendenmodus. Verwenden Sie Blende f8 für ausreichende Tiefenschärfe und passen Sie die Verschlusszeiten an. Je nach den gegebenen Lichtverhältnissen kann es erforderlich sein, ein Stativ zu verwenden, da Sie bei dieser Methode mit längeren Verschlusszeiten rechnen müssen. Sie werden den qualitativen Unterschied zu Aufnahmen mit dem Automatikmodus sofort sehen.

Bäder und Toiletten sollten besonders penibel aufgeräumt sein. Kosmetika, Handtücher, Reinigungsmittel oder Toilettenpapiervorräte sollten Sie entfernen und den WC-Deckel herunterklappen. Wenn Sie ein Blitzlicht verwenden, achten Sie auf die Reflexion des Lichtes in glänzenden Kacheln und auch darauf, dass Sie selbst nicht im Spiegel zu sehen sind. Es erfordert etwas Ausprobieren, bis man in einem kleinen Raum den richtigen Blickwinkel gefunden hat, besonders, wenn man kippende Linien vermeiden möchte.

Optimieren mit Bildbearbeitungsprogrammen

Scheuen Sie sich nicht, Ihre Fotos am Rechner nachzubearbeiten, jedes Foto kann noch optimiert werden. Das Programm Photoshop Lightroom ermöglicht Ihnen, gleichzeitig mehrere Fotos im gleichen Stil nachzubearbeiten und organisiert die Arbeitsschritte effizient. Wenn Sie lieber auf eine kostenlose Lösung zurückgreifen möchten, steht Ihnen mit GIMP ein sehr umfangreiches Bildbearbeitungsprogramm zur Verfügung.

Mit Photoshop Lightroom lassen sich Bilder schnell und einfach in einem einheitlichen Stil nachbearbeiten

Mit Photoshop Lightroom lassen sich Bilder schnell und einfach in einem einheitlichen Stil nachbearbeiten

Wählen Sie die besten drei Aufnahmen von der Außenansicht und zwei von jedem Innenraum der Immobile. Auch Kunden sind dankbar, wenn Sie mit Zeit ökonomisch umgehen und ihnen das optimale Maß an Informationen bieten. Wenige und gute Fotos sind erfolgreicher. Zu viele Aufnahmen zeigen möglicherweise Einrichtungsdetails, die für die Kunden nicht interessant oder attraktiv sind.

Korrigieren Sie die Objektivverzerrungen wie kippende Vertikale oder richten Sie geneigte Aufnahmen gerade. Für automatische Objektivkorrekturen eignen sich die mitgelieferten Lösungen der Software-Hersteller gut. Korrigieren Sie die Belichtung und auch die Farbsättigung, machen Sie den Himmel ein wenig freundlicher und das Gras etwas grüner und vor allem korrigieren Sie Farbstiche, Weißes sollte wirklich weiß sein. Aber übertreiben Sie nicht, der Kunde soll nur sehen, was er auch bekommen kann.

Fotos durch einen Profi-Fotografen sind eine gute Investition in die Vermarktung und ein leicht nachvollziehbares Argument für einen Alleinauftrag. Vergessen Sie nicht, neben ansprechenden Fotos auch einen gut lesbaren Grundriss in Ihr Expose aufzunehmen. Dann hat das Haus oder die Wohnung bald einen neuen Besitzer und Sie einen zufriedenen Kunden mehr.

Eine lustige Sammlung skurriler Immobilienfotos finden Sie auf www.terriblerealestateagentphotos.com.

Erste Klage gegen Bestellerprinzip zurückgewiesen

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Es konnte von den Klägern nicht überzeugend dargelegt werden, dass das Gesetz die Existenz des gesamten Berufsstands und des eigenen Unternehmens bedrohe, so hieß es in der Begründung der Richter. Nun setzen die Kläger auf ihre zeitgleich laufende Verfassungsbeschwerde.

Als Kläger traten ein Mieter und zwei Immobilienmakler auf. Während der Mieter der Ansicht war, eingeschränkt in seinem Recht auf Vertragsfreiheit zu sein, sahen sich die beiden Vermittler in ihrer wirtschaftlichen Existenz bedroht. Die Einführung des Bestellerprinzips wollte die Gruppe um den Immobilienmakler Frank Baur per Eilentscheid aufhalten. Dieses Unterfangen war jedoch nicht von Erfolg gekrönt.

Deutliche Worte des Bundesverfassungsgerichtes

Für das Urteil des Bundesverfassungsgerichtes fanden die zuständigen Richter deutliche Worte. Es sei nicht von einer Existenzbedrohung für den gesamten Berufsstand der Immobilienmakler auszugehen, so die Richter in ihrer Begründung. Daten des statistischen Bundesamtes zufolge habe es im Jahr 2012 in Deutschland knapp 38.000 Unternehmen gegeben, die ihren wirtschaftlichen Schwerpunkt in der Verwaltung und Vermittlung von Wohnungen, Gebäuden und Grundstücken für Dritte hätten. Hiermit hätten diese Unternehmen mehr als 17 Milliarden Euro umgesetzt, was durchschnittlich mehr als 450.000 Euro pro Unternehmen entspräche. Auf Grundlage dieser Zahlen ergebe sich eine durchschnittliche finanzielle Belastung dieser Unternehmen in Höhe von rund 8.000 Euro pro Jahr, was das Bundesverfassungsgericht nicht als existenzbedrohend einstufte. Prognostiziert wurden von den Klägern Einbußen beim Umsatz durch die Neuregelung in Höhe von mehr als 300 Millionen Euro für die gesamte Branche.

Kläger hoffen auf Verfassungsbeschwerde

Die Richter monierten, dass die Behauptung der Kläger, dass ihnen selbst die Insolvenz drohe, nicht durch konkrete Zahlen belegt werden konnte. Allein aus diesem Grund konnte dem Eilantrag nicht stattgegeben werden. Zudem sei die Verfassungsbeschwerde des Mieters offensichtlich unzulässig. Daher musste auch der Antrag auf Erlass einer einstweiligen Anordnung abgelehnt werden, ohne überhaupt eine Abwägung der Folgen vornehmen zu müssen. Es könne nicht ausgegangen werden, dass er in seiner Rolle als Wohnungssuchender und Mieter in seiner Vertragsfreiheit verletzt werden könne. Auch nach der Einführung des Bestellerprinzips sei es möglich, über die Vermittlung von Wohnraum wirksame Maklerverträge abzuschließen und sich zu der Zahlung der Maklercourtage zu verpflichten.

Neben dem Eilantrag haben die beiden Immobilienmakler zudem Verfassungsbeschwerde eingereicht. Von dem jetzigen Urteil bleibt letztere jedoch unberührt. Es heißt in dem aktuellen Beschluss, dass die Verfassungsbeschwerde der beiden Makler weder offensichtlich unbegründet noch von vornherein unzulässig sei. Somit bleibt den beiden zumindest ein kleiner Hoffnungsschimmer.

Der Hauptkläger Frank Baur ist nicht erfreut über den Richterspruch. Er selbst kann die Begründung der Richter nicht nachvollziehen. Absurd sei die Rechnung der Richter, aus der hervorgeht, dass die Makler lediglich Einbußen in Höhe von 8.200 Euro jährlich zu verkraften hätten. Alle Vermittler würden in dem Rechenspiel der Richter über einen Kamm geschert. Das Gericht habe nicht differenziert zwischen Maklern, die von der Veräußerung von Immobilien leben und daher nicht vom Bestellerprinzip betroffen seien und solchen Maklern, die beinahe nur Vermietungsgeschäfte tätigen und daher starke Einbußen durch das Bestellerprinzip befürchten müssten. Die persönliche Betroffenheit stehe zudem außer Frage, so schloss Baur seinen Kommentar zum Urteil.

Nun bleibt der Klägergruppe nichts anderes übrig, als auf die Verfassungsbeschwerde zu hoffen. Hierfür sei das aktuelle Urteil eine interessante Vorlage, so Frank Baur, um zu sehen, inwieweit Argumente falsch interpretiert worden wären und an welchen Stellen Sachverhalte noch besser begründet werden müssten. Zunächst wird allerdings mit Schlagzeilen wie “Immobilienmakler scheitern mit Klage gegen das Bestellerprinzip” zu rechnen sein.

Fach- und Sachkundenachweis für Immobilienmakler: Politik und Verbände diskutieren

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Ob die Suche nach dem persönlichen Traumhaus oder der perfekten Gewerbeimmobilie: Wer einen Immobilienmakler engagiert, trägt zumeist hohe Erwartungen an ihn heran: die Hoffnung auf einen Fachmann, der tiefgehende Expertise in Bezug auf Immobilienbranche und Marktentwicklung mitbringt. Umso paradoxer erscheint es, dass das so anspruchsvolle Berufsprofil des Immobilienmaklers bisher kaum an Voraussetzungen gebunden ist, welche die fachliche Qualifikation sicherstellen.

Immobilienmakler: Bislang kein klares Ausbildungsprofil

Die Berufsbezeichnung »Immobilienmakler« ist nicht geschützt, es gibt keine geregelte einschlägige Berufsausbildung. Für talentierte und engagierte Quereinsteiger bislang ein Vorteil: Lediglich die Erteilung einer Gewerbeerlaubnis gemäß §34c der Gewerbeordnung ist notwendig, um sich Immobilienmakler nennen und als solcher operieren zu dürfen. Lediglich in der Gewerbeordnung legt ein Passus fest, dass die Vermittler von Grundstücken, Wohn- oder Gewerberaum die Erlaubnis der zuständigen Behörde benötigen. Das erledigt die Kreisverwaltung, das Ordnungsamt oder die Stadtverwaltung. Wer volljährig ist und nicht vorbestraft, kann in der Regel problemlos ein Gewerbe anmelden und sich fortan als Makler verdingen.  Gleichzeitig ermöglicht das Fehlen strengerer Zugangsvoraussetzungen es aber schwarzen Schafen und unqualifizierten Akteuren, als Makler tätig zu werden.

Die Leidtragenden im Fall einer unseriösen Beratung sind nicht nur die Kunden, sondern die gesamte Maklerbranche. Der Immobilienbranchenverband IVD fordert daher besonders vehement die Einführung eines Fach- und Sachkundenachweises, der den Zugang zum Maklerberuf reguliert und gewisse Standards in der Branche sicherstellt.

Koalitionsvertrag sieht Sachkundenachweis für Makler vor

Mit seiner Forderung steht der IVD keineswegs allein dar: Im aktuellen Koalitionsvertrag der Regierungsparteien ist die Einführung eines solchen Sachkundenachweises für Immobilienmakler fest vorgesehen. Insbesondere sollen bundesweit einheitliche Bedingungen geschaffen werden; angedacht ist es, sich an den Standards verwandter Beratungs- und Dienstleistungsberufe zu orientieren und diese sinnhaft auf das Gewerbe des Immobilienmaklers zu übertragen. Erste Gespräche mit Verbänden wie dem IVD werden in dieser Hinsicht bereits geführt, klar definierte Eckpunkte und einen konkreten Zeitplan gibt es bislang aber wohl nicht.

Der IVD hat allerdings schon erste Vorschläge für mögliche Zugangsvoraussetzungen zum Immobilienmaklerberuf formuliert. Als Grundlage dient u.a. eine wissenschaftliche Studie des Berliner Centre for Real Estate Studies (CRES), welche die Notwendigkeit eines branchenspezifischen Sachkundenachweises nachdrücklich bestätigt.

Branchenverband IVD formuliert mögliche Rahmenbedingungen für Sachkundenachweis

Die Empfehlungen des CRES sehen in der Regel eine Kombination aus fachlich einschlägiger Ausbildung plus Berufspraxis vor. Denkbar ist der Abschluss als Immobilienkaufmann/-frau mit drei Jahren beruflicher Praxis; auch andere kaufmännische Berufsausbildungen sowie Studiengänge mit einem entsprechenden fachlichen Anteil relevanter Inhalte aus den Bereichen Wirtschaftswissenschaft, Bautechnik oder Recht sollen in Verbindung mit Berufspraxis und Zertifikatslehrgängen anerkannt werden.

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Vom IVD gewünschte Voraussetzungen zur Erteilung einer Gewerbeerlaubnis für Immobilienmakler und Verwalter

Für bereits im Gewerbe tätige »alte Hasen« soll es eigene Regelungen geben; im Gespräch ist die gesetzliche Verpflichtung zu regelmäßigen Weiterbildungen. Auch über die Einführung von Pflichtversicherungen — insbesondere Vermögens- und Vertrauensschadenhaftpflichtversicherung — wird debattiert, um die enormen Vermögenswerte besser abzusichern, die bei Transaktionen in der Immobilienbranche in der Regel im Spiel sind. Auch dieser Aspekt ist als Ziel im aktuellen Koalitionsvertrag verankert und von der Idee des Sachkundenachweises nicht zu trennen: Die Qualifikation der Immobilienmakler soll sichergestellt werden, damit nicht durch unseriöse Akteure mehr Versicherungsfälle verursacht werden und die Versicherungsprämien unangemessen steigen.

Ring Deutscher Makler (RDM) lehnt Reglementierung ab

Deutlich skeptischer ist der RDM. Er hat bereits im August letzten Jahres mit einem Positionspapier auf die Pläne der Bundesregierung reagiert. Darin befürwortet der Lobbyverband zwar die Einführung einer Haftpflichtversicherung für Vermögensschäden, die durch Immobilienvermittlung entstehen. Er verweist aber darauf, dass seine Mitglieder eine solche Police bereits vor Eintritt in den RDM nachweisen müssen.

Der Ring Deutscher Makler lehnt die Empfehlungen des Gutachtens ab. „Immobilienmakler, die bereits am Markt sind, beherrschen ihr Geschäft“, schreibt der Verband in seinem Positionspapier. Die Vermittler hätten durch kunden- und verbrauchergerechte Beratung nachgewiesen, dass sie sich durch Qualität auszeichnen. Daher sieht der RDM keine Veranlassung, eine Weiterbildungsverpflichtung für Immobilienmakler gesetzlich zu verankern. Die Mitglieder des Rings Deutscher Makler bildeten sich im Eigeninteresse und freiwillig regelmäßig fort. Dafür bedürfe es keiner gesetzlichen Reglementierung.

Um Entgegenkommen zu signalisieren, schlägt der RDM eine freiwillige Spezialisierung der Immobilienmakler nach Vorbild der Fachanwälte vor. Sie könnten sich zum Beispiel auf Schwerpunkte konzentrieren und dann Titel wie „Fachmakler für Mietwohnungsvermittlung“, „Fachmakler für Gewerbeimmobilienvermietung“ oder „Fachmakler für Hotelvermittlung“ tragen. Die Industrie- und Handelskammer wären laut RDM geeignete Partner, um entsprechende Prüfungen abzunehmen und Zertifikate auszustellen.

Allerdings betont der Maklerverband immer wieder das Prinzip der Freiwilligkeit. Jegliche verpflichtenden Regelungen über den Zugang zum Maklerberuf lehnt der RDM ab. Die Tätigkeit sei kein klassischer Lehrberuf. Wer Immobilien vermittelt, brauche Fähigkeiten, die weder in der Ausbildung noch beim Studium erlernt werden könnten: persönlicher Einsatz, Ausgleich zwischen Auftraggeber und Kunde und kaufmännisches Geschick.

Fach- und Sachkundenachweis für Immobilienmakler: Konkretes bleibt abzuwarten

Trotz erster Ideen zur inhaltlichen Ausgestaltung des Sachkundenachweises fehlt es aber vonseiten der Politik bislang an konkreten Punkten. Zur Ableitung notwendiger Handlungsempfehlungen und Rahmenbedingungen sollen zunächst quasi im Umkehrschluss beispielhafte Fälle mangelhaft qualifizierter Makler analysiert werden. Wie Sachkundenachweis, Pflichtversicherung und vor allem Übergangsfristen dann inhaltlich konkret gestaltet werden, bleibt also abzuwarten. Experten erhoffen sich eine positive Auswirkung auf das Image der Branche und eine langfristige Bereinigung des Marktes von unseriösen Akteuren. Eine Garantie, keinem schwarzen Schaf aufzusitzen, wird es aber wohl auch mit Fach- und Sachkundenachweis nicht geben: Charakter und Geschäftsmoral lassen sich eben auch mit Zertifikaten nicht erfassen.

Die Maklerbiografie – eine gute Chance, neue Kunden zu gewinnen

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In Deutschland findet man sie eher selten: die Maklerbiografie. Dabei kann sie ein Sympathieträger und wichtiges Informationsmittel für den selbstständigen Makler wie für ein Immobilienbüro sein, das so die Qualifikation seiner Mitarbeiter dokumentiert. Was in den Vereinigten Staaten oder Australien bereits üblich ist und dort zum selbstverständlichen Inventar moderner Internetauftritte von Maklern zählt, führt in Deutschland noch ein stiefmütterliches Dasein. Dabei kann eine ansprechende Darstellung des persönlichen Werdegangs eines Immobilienmaklers Vertrauen aufbauen und ermöglicht Kunden, sich gezielt einen spezialisierten Makler für ihre Belange auszuwählen. Wer da mit einer ausführlichen Biografie punkten kann, ist seinem Mitbewerber um einen Auftrag schon weit voraus. Werbung ist zwar ein gutes Instrument, Geschäftskunden aufmerksam zu machen – aber eine persönliche Beziehung entsteht über die Darstellung Ihrer Person in der Maklerbiografie.

Falls auch Sie sich vom Modell der Maklerbiografie begeistern lassen, folgen Sie bei der Erstellung ruhig Ihren eigenen Überlegungen, was Sie jeweils von Ihrem Werdegang und Ihren persönlichen Interessen dem Kunden mitteilen möchten. Die folgenden acht Aspekte habe ich für Sie zusammengetragen, um Sie bei der Erstellung einer wirkungsvollen Selbstdarstellung zu unterstützen: 

Stellen Sie Ihre professionellen Kenntnisse heraus

Lassen Sie Ihre neuen potenziellen Kunden wissen, auf welche Expertise sie sich bei Ihnen verlassen können. Schildern Sie die Schwerpunkte Ihrer Ausbildung und Ihrer Vermittlertätigkeit und erwähnen Sie wichtige Abschlüsse, Zertifikate und Fortbildungen. Je übersichtlicher dieser Überblick ausfällt, desto eher bleiben Ihre Kompetenzen in Erinnerung. Dieser Bereich ist ein wichtiges Werbemittel, doch es kann nur dann wirken, wenn Sie den Leser nicht mit zu lang geratenen Auflistungen verscheuchen. 

Beschreiben Sie einige Ihrer persönlichen Interessen

Menschen wissen gerne, was ihr Gegenüber bewegt. Vor allem, wenn es darum geht, Geschäfte abzuschließen, ist es von besonderer Bedeutung, dass der Geschäftspartner sympathisch und interessiert erscheint. Einblicke in persönliche Hobbys, das Familienleben oder andere Dinge, die nicht unbedingt mit Ihrem Beruf zu tun haben müsse, machen Sie menschlich erlebbar und bieten dem Kunden Momente, die verbinden. Halten Sie diesen Part Ihrer Biografie locker und leicht und selbstverständlich ohne zu sehr ins Detail zu gehen. 

Lassen Sie den Kunden wissen, warum Immobilien Sie begeistern

Teilen Sie dem Kunden mit, warum Sie sich mit der Immobilienwirtschaft verbunden fühlen. Nutzen Sie die Maklerbiografie, Ihre speziellen Interessen mitzuteilen, sei es die Herausforderung, den richtigen Kunden für das richtige Objekt zu finden, an neuen Bauvorhaben teilzuhaben oder auch das Interesse an der Nachbarschaft, in der Sie selbst wohnen.

Machen Sie Werbung für sich – nicht für Ihre Dienstleistung

Eine Maklerbiografie ist nicht der Platz, an dem Sie für Objekte werben. Hier laden Sie den Kunden ein, Sie ein Stück besser kennenzulernen. Eine Biografie ist die geschriebene Darstellung eines Lebensausschnittes. Eine Biografie möchte den Kunden überzeugen und einnehmen, sollte aber nicht als Werbung für Ihren Service oder Ihre Dienstleistung missbraucht werden. Der Kunde soll sich in keiner Form zu einem Geschäftsabschluss gedrängt fühlen.

Nutzen Sie ein Foto oder ein Video, um sich vorzustellen

Ein gutes Foto oder ein kurzes Video von Ihnen nimmt die Kunden für sich ein und gibt Ihrer professionellen Dienstleistung ein Gesicht. Doch Ausleuchtung und die Wahl der richtigen Perspektive können einen Laien überfordern. Scheuen Sie sich nicht, einen Profi zu engagieren, das Ergebnis lohnt allemal die Ausgabe für das Honorar.

Beispiele für Videos sind der Imagefilm von Ghezal Immobilien und das von immofilmservice produzierte Portrait von Veltrup Immobilien:

Seien Sie aufrichtig

Aufrichtigkeit überzeugt. Vor allem in einem Berufsfeld, zu dem immer noch irrige Meinungen über die Seriosität der gebotenen Dienstleistung anzutreffen sind, ist Ihre Biografie ein wichtiger Schritt zum Imagewandel. Seien Sie überzeugend, aber meiden Sie Superlative und Übertreibungen.

In der Kürze liegt die Würze

Unterteilen Sie Ihre Maklerbiografie in einige inhaltlich abgestimmte Absätze und bleiben Sie innerhalb eines Rahmens von etwa 300 Wörtern. Nutzen Sie Korrekturprogramme und lassen Sie einen Freund oder Unbeteiligten Ihren Text gegenlesen, bevor Sie ihn online stellen. Falls Sie sich dies alles nicht so recht zutrauen oder ihnen die Zeit fehlt – engagieren Sie einen Texter, der die Aufgabe für Sie übernimmt.

Schauen Sie, was die anderen so machen

Es kann nicht schaden, sich auf – in diesem Fall US-amerikanischen – Kollegenseiten umzusehen, wie dort die Maklerbiografien gestaltet sind. Und: Wenn Sie ein Modell gefunden haben, dass Sie anspricht, richten Sie Ihre Selbstdarstellung ruhig daran aus. Was Ihnen gefällt, gefällt sicher auch Ihren neuen Kunden.

 

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Haben Sie auf Ihrer Webseite schon eine Biografie oder eine persönliche Vorstellung von Ihnen und Ihrem Team? Wie beurteilen Sie den Nutzen einer Maklerbiografie? Teilen Sie mit uns Ihre Einschätzung über die Kommentarfunktion.

 

Mobil bleiben: 13 praktische Apps für Immobilienmakler

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Zeit sparen, den mobilen Online-Markt erschließen, schneller auf Anfragen reagieren – Apps für Immobilienmakler haben viele Vorteile. Bei der großen Auswahl ist es nicht immer leicht, den Durchblick zu behalten. Ich habe einige Empfehlungen, die Sie beim Makeln unterstützen können:

Die großen Drei

Die führenden Immobilienportale ImmobilienScout24, Immowelt und Immonet sind bei den App-Angeboten natürlich ganz vorn mit dabei. Sei es mit der mobilen Maklersoftware-Lösungen wie z.B. der iPad-App ImmonetManager oder den Apps zur Immobiliensuche als Recherche-Tool.

realbest.de – Akquise-App

Die App soll neue private Verkaufsaufträge vermitteln. 30 von 70 Makler-Plätze sind in den Regionen Berlin und Potsdam, der Metropolregion Frankfurt/Rhein-Main und der Metropolregion Nürnberg noch zu vergeben. Die App soll über Online-Marketing beworben und in einem Netzwerk aus Tausenden Finanzdienstleistern, Hausverwaltungen, Scheidungsanwälten, etc. platziert werden. 

Wohnungsübergabeprotokoll

Haufe hat eine App für die Wohnungsübergabe entwickelt. Die App läuft auf iOS, ist kompatibel mit iPhone, iPod touch und iPad und verfügt über eine Anbindung an Haufes ERP-System “wowinex”. Sie bietet eine Punkt-für-Punkt abhakbare Checkliste für die Wohnungsübergabe, die sich mit vor Ort geschossenen Fotos verknüpfen lässt.

My Measures & Dimensions

ist eine günstige und leicht zu bedienende App und hilft bei der Speicherung von Raum- und Objektmaßen. Dazu muss ein Foto hochgeladen werden, in dem dann mithilfe von Pfeilen und Text die Maße eingetragen werden können.

Magic Plan

Ähnlich funktioniert “Magic Plan”: Es erstellt mithilfe eines vorher aufgenommenen Fotos einen Grundriss. Die App gilt als sehr exakt. Makler können bei Magic Plan ein Abo erwerben, mit dem sie beliebig viele Pläne ohne Wasserzeichen des Herstellers exportieren und nutzen können.

iNotar

Was kostet der Notar? Das kann dem Makler und seinen Kunden die App “iNotar” schnell verraten. iNotar errechnet anfallende Notargebühren nach der gängigen Gebührenordnung anhand von Grunddaten wie dem Kaufpreis und der Grundschuld.

CareTaker

CareTake” ist eine Immobilienverwaltung für das iPad, das zusätzlich zu den Möglichkeiten, sämtliche Details eines Objekts (Fläche, Adresse, Baujahr usw.) zu erfassen, auch noch eine Buchaltungsfunktion anbietet. Zudem können Immobilien-Fotos als Diashow präsentiert werden.

Immobilien-Kompass

Der Immobilien-Kompass-App enthält wie die Print-Ausgabe die Karten, Preise und andere wertvolle Informationen zu Wohnlagen in ganz Deutschland.

MyKeys24

MyKeys24 ist eine App, über die Wohnungsbesitzer und Mieter Zweitschlüssel für ihr Zuhause anfertigen lassen können. Geht der Schlüssel verloren, genügt ein vorher abgespeichertes Smartphone-Foto, um über die App einen neuen zu bestellen. Die App befindet sich noch in der Beta-Phase.

Deutsche Gesetze

Mit der App “Deutsche Gesetze” kann man ebenfalls einen Schritt in Richtung papierloses Büro gehen: Statt blättern im dicken Wälzer durchsucht man damit bequemzahlreiche Gesetze und Urteile.

Haben Sie Erfahrungen mit einer dieser Apps gemacht? Welche Apps erleichtern Ihren beruflichen Alltag?

Berliner Mietspiegel wurde für unwirksam erklärt – kippt die Mietpreisbremse?

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Das Berliner Amtsgericht Charlottenburg hat mit seinem Urteil vom 11.05.15 den Berliner Mietspiegel 2013 für unwirksam erklärt, da dieser wissenschaftlichen Kriterien nicht genüge. Die Folgen dieser Entscheidung für den Wohnungsmarkt sind noch nicht abzusehen. Die Berufung gegen das Urteil ist noch möglich.

Ausgangspunkt für den Rechtsstreit war das Verlangen eines Vermieters nach Mieterhöhung. Über 7 Euro pro Quadratmeter wollte er seinen Mietern in Rechnung stellen – ein Preis, der laut Berliner Mietspiegel bislang als Wucher angesehen wurde.

Das könnte sich nun ändern, falls das neue Urteil Bestand haben sollte. Die so genannte Extremwertbereinigung, derzufolge sehr hohe und sehr niedrige Mieten nicht in die Werte des Mietspiegels einfließen sollen, sei nicht nach wissenschaftlichen Methoden vorgenommen worden, so das Berliner Gericht. Zu Unrecht seien bestimmte Mietpreise im Umfeld als Wucher ausgeklammert worden.

Diese Sichtweise könnte Auswirkungen auch auf die Mieten anderer Städte haben. Mietspiegeln könnte durch die kommende Mietpreisbremse eine höhere Bedeutung zukommen als dies bislang der Fall war. Bisher wurden sie von Gerichten als objektive Richtlinie anerkannt. Das könnte sich jetzt ändern, wenn sich Vermieter in anderen Bundesländern nun zunehmend auf das Berliner Urteil berufen und anzweifeln, dass die jeweils in ihrer Stadt geltenden Mietspiegel nach wissenschaftlichen Kriterien gewonnen wurden. Es wird dann durch Gutachter überprüft werden müssen, ob die zugrunde liegenden Daten repräsentativ gewesen sind.

Unerwartet ist das nicht: Der Gesetzgeber hat beim Beschluss der Mietpreisbremse schon die Häufung künftiger Rechtsstreitigkeiten einkalkuliert. In welchem Rahmen sich das bewegen wird und welche Kosten zu erwarten sind, ist bislang noch nicht vorhersehbar. Die Furcht vor den Kosten für ein im Rahmen von Rechtsstreitigkeiten um die Höhe der Miete notwendig werdendes Gutachten jedenfalls könnte Mieter künftig davon abhalten, den Rechtsweg zu beschreiten.

Der Berliner Mieterverein und die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung reagieren gelassen: Es handele sich bei dem Urteil um eine Einzelfallentscheidung. Andere Abteilungen desselben Gerichts hätten in ähnlichen Fällen bereits anders entschieden. Der Mietspiegel bleibe weiterhin gültig.

Ab dem 1.6.2015 soll die Mietpreisbremse gelten und die Höhe der Neuvertragsmieten deckeln. Nun stellt sich natürlich die Frage: Wenn der Berliner Mietspiegel praktisch unwirksam ist, woran sollen sich Makler, Vermieter und Mieter bei den Mietpreisen orientieren?

Immobilienmakler und Bestatter: Ein Dream-Team auf den zweiten Blick?

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Immobilienmakler und Bestattungsunternehmen — das klingt zunächst nach vollkommenen Gegensätzen und gänzlich unterschiedlichen Zielgruppen. Immobilien, ob für die gewerbliche und private Nutzung, haben schließlich stets mit Leben und lebendigen Menschen zu tun. Bei Bestattern hingegen geht es in erster Linie um den Tod und alles, was einen würdevollen Abschied aus der materiellen Welt ermöglicht.

Doch Weiterdenken ist angebracht. Ein Todesfall wirft für gewöhnlich nicht nur die Fragen rund um eine angemessene Bestattung auf. Die Hinterbliebenen müssen auch entscheiden, wie sie beispielsweise mit der Erbmasse oder dem allgemeinen Besitz des Verstorbenen umgehen. In diesem Zusammenhang können häufig Immobilien eine Rolle spielen — und die Überlegung der Angehörigen, diese Immobilien zu veräußern.

Gründe dafür kann es letztlich viele geben: Vielleicht ist der Verkauf einer Immobilie notwendig, um die Erben auszubezahlen. Vielleicht ist es niemandem der Hinterbliebenen möglich, die Immobilie des Verstorbenen weiter zu bewohnen oder zu nutzen — sei es, weil zu viele Erinnerungen daran hängen, sei es, weil der Lebensmittelpunkt der Angehörigen anderswo liegt.

Vom Bestatter als Ansprechpartner empfohlen: Möglichkeit für Immobilienmakler

Die Zeit nach einem Todesfall stellt einen emotionalen Ausnahmezustand dar, in dem die Regelung banaler Fragen gleichermaßen ein Anker wie auch eine Belastung sein kann. Ein gleichermaßen diskreter wie kompetenter Ansprechpartner ist darum in allen Kontexten Gold wert. Bestatter beraten die Hinterbliebenen längst nicht nur zu den trockenen Fakten einer Beisetzung, sondern leisten auf ihre Art Unterstützung bei der Trauerarbeit und erfahren in den Beratungsgesprächen nicht selten auch weitere Sorgen und Fragen der Angehörigen. Ein sensibler Bestatter wird heraushören, wenn die anstehende Veräußerung einer Immobilie die Hinterbliebenen belastet oder beschäftigt bzw. wenn Unsicherheit bei der Suche nach einem seriösen Immobilienmakler besteht.

Eine Kooperation zwischen Immobilienmaklern und Bestattungsunternehmen kann an genau dieser Stelle ansetzen, selbstverständlich stets unter Wahrung der Pietät. So kann der Bestatter bei Bedarf auf den Immobilienmakler als diskreten Ansprechpartner hinweisen und möglicherweise den Kontakt für die Hinterbliebenen herzustellen. Er leistet damit eine Hilfestellung, die über sein eigentliches Kerngebiet hinausgeht, und beweist gerade dadurch sein Feingefühl für die Gesamtsituation — durch die Aufwertung seiner Beratungsleistung profitiert somit auch er von der Zusammenarbeit mit einem Immobilienmakler. Darüber hinaus können selbstverständlich Provisionsleistungen vereinbart werden.

Immobilienverkauf nach einem Todesfall: Sensibler Umgang mit den Hinterbliebenen

Der Umgang mit den Hinterbliebenen erfordert vonseiten des Immobilienmaklers möglicherweise mehr Zurückhaltung und Einfühlungsvermögen als bei Kunden, die auf »herkömmlichen« Wege zu ihm fanden. Hier jedoch gilt: Ein sicheres Gespür für den richtigen Tonfall, Geschick im angemessenen Umgang mit Menschen und Respekt vor Emotionen, die möglicherweise im Hinblick auf die Immobilie vorhanden sind, gehören zum alltäglichen Handwerkszeug eines kompetenten Maklers: Auch bei Immobilien, die nicht im Zusammenhang eines Todesfalls veräußert werden sollen, können schließlich Gefühle und Erinnerungen im Spiel sein. In jedem Fall erwarten die Kunden Diskretion ebenso wie Empathie und fachliche Kompetenz — der Immobilienmakler soll in erster Linie ein verlässlicher Geschäftspartner sein, der die Interessen seiner Kunden im Auge behält und die jeweilige Immobilie souverän, zielgruppengerecht und transparent im Verkaufsprozess zu betreuen weiß.

Bestattungsunternehmen und Immobilienmakler: Ein Zusammenarbeitsmodell mit Potenzial

Eine Kooperation zwischen Immobilienmaklern und Bestattungsunternehmen kann somit für alle Beteiligten von Vorteil sein. Insbesondere kann sie den Hinterbliebenen die Zeit und Energie einer eigenständigen Recherche ersparen oder reduzieren. Sie kann zudem ermöglichen, dass die Umstände der geplanten Veräußerung dem Immobilienmakler rasch bekannt gemacht werden und er von Anfang an mit der notwendigen Sensibilität agiert. Der Bestatter kann in der Beratung einen ideellen Mehrwert erbringen und sich zusätzlich als kompetenter Ansprechpartner positionieren, wenn er seine Kunden auf diskrete Weise bei der Maklersuche unterstützt. Für den Immobilienmakler schafft eine solche Zusammenarbeit neue Aufträge und ermöglicht es ihm, sein Kontakte-Netzwerk auszubauen. Der respektvolle und einfühlsame Umgang mit den Hinterbliebenen, ergänzend zu den geschäftlichen Inhalten, kann sich äußerst positiv auf die professionelle Reputation auswirken. Und auch wenn eine Immobilie für den Hinterbliebenen stark emotional belegt sein mag, spielt der finanzielle Aspekt doch ebenfalls eine Rolle: Die Unterstützung eines fachlich versierten Immobilienmaklers mit guter Branchenkenntnis wird dankbar in Anspruch genommen werden.

Die scheinbaren Widersprüche zwischen Immobilienmarklern und Bestattungsunternehmen lösen sich somit bei näherem Hinsehen auf: Eine Kooperation ist sinnvoll, weil ein Todesfall in der Familie neben der Expertise eines Bestatters auch rasch die eines Immobilienmaklers erforderlich machen kann und Hilfestellung bei der Suche möglicherweise nötig. Wo ein Bestattungsunternehmen einen Ansprechpartner zu empfehlen weiß, können die Hinterbliebenen ihre Fragen die Immobilie betreffend schneller beantworten lassen, notwendige Entscheidungen rascher und fundierter treffen. In Fällen, in denen die Angehörigen eines Verstorbenen selbst ortsfremd sind und keinen längeren Aufenthalt geplant haben, kann eine solche Verkürzung der Kontaktwege besonders willkommen sein.

Den ersten Kontakt herstellen

Ein örtliches Bestattungsunternehmen anzusprechen und um ein Gespräch zu bitten ist daher eine gute Idee — die Vorteile einer Zusammenarbeit lassen sich bereits vorab schriftlich ausführen und im Rahmen eines persönlichen Treffens näher erläutern, ebenso wie die möglichen Konditionen. Ein Beispiel für ein Akquise-Schreiben zur ersten Kontaktaufnahme findet sich untenstehend. Von Bedeutung ist es natürlich, eine angemessene Sensibilität für das besondere Geschäftsumfeld erkennen zu lassen, um als empfehlenswerter Ansprechpartner für solche Fälle wahrgenommen zu werden. Ebenfalls empfehlenswert: eine genauere Auseinandersetzung mit dem jeweiligen Bestattungsunternehmen, ein Blick auf dessen Tradition und Philosophie. Das kann helfen, bereits das erste Anschreiben individuell und passgenau zu formulieren und somit klarzustellen, dass es um aufrichtiges Interesse an einer strategischen Partnerschaft geht. Das Profil des Geschäftspartners anzuerkennen und zu respektieren ist dabei ebenso bedeutsam wie die prägnante Positionierung des eigenen — auch in diesem Kontext, in dem die Kontaktaufnahme möglicherweise eher unerwartet kommt und darum besonders sorgfältig vorbereitet sein sollte. Aufrichtig statt aufdringlich ist dabei die Devise.

Verläuft die Abstimmung zwischen Bestatter und Immobilienmakler positiv, steht einer konstruktiven Zusammenarbeit im Sinne aller Beteiligten nichts mehr im Wege.

Musterbrief

Sehr geehrter Herr Ansprechpartner,

obwohl Sie als Bestattungsunternehmer und ich als Immobilienmakler sehr unterschiedliche Aufgabenbereiche zu haben scheinen, verbinden uns doch auch einige Aspekte: ein hohes Maß an Diskretion und Kundenorientierung, der souveräne Umgang mit emotional aufgeladenen Situationen sowie strenge Ansprüche an die Qualität der Dienstleistung, die wir unseren Kunden bieten.

Aus diesen Gemeinsamkeiten heraus wende ich mich heute an Sie, um Ihnen eine Kooperation vorzuschlagen.

In Ihrem Umgang mit Hinterbliebenen leisten Sie nicht nur Beratung rund um Bestattungsfragen, sondern werden oftmals auch an weiterführenden Gedanken beteiligt. Ein Todesfall kann häufig die Frage nach sich ziehen, wie mit einer hinterlassenen Immobilie umzugehen ist. Der Verkauf ist dabei sicherlich häufig eine in Betracht gezogene Option, beispielsweise, um einen finanziellen oder emotionalen Neuanfang zu wagen. In solchen Fällen kann die Unterstützung durch einen Immobilienmakler durch die Angehörigen erwünscht sein. Möglicherweise ist es dann hilfreich, wenn Sie bei Bedarf auf einen zuverlässigen und seriösen Ansprechpartner verweisen können — ich würde mich jedenfalls in solchen Fällen über eine Empfehlung freuen.

Mir ist bewusst, dass in diesen Kontexten ganz besondere Sensibilität angebracht ist. Empathie gegenüber meinen Klienten, Rücksicht auf deren Emotionen und vor allem ein transparentes, ergebnisorientiertes Vorgehen sind für meine Arbeitsweise jedoch ohnehin selbstverständlich: Immobilien haben für ihre Besitzer häufig weitaus mehr als einen materiellen Wert. Darum halte ich es für umso wichtiger, auch in Situationen wie durch einen Trauerfall notwendig gemachte Immobilienverkäufe die Hinterbliebenen angemessen zu unterstützen und zu beraten. Es mag auf den ersten Blick pietätlos erscheinen, bereits in den Vorbereitungen für eine Bestattung an die Möglichkeit einer künftigen Geschäftsbeziehung zu denken. Meine Überzeugung ist es jedoch, dass gerade in solch sensiblen Kontexten jede Hilfestellung für eine unkomplizierte Kontaktaufnahme willkommen ist, insbesondere, wenn ein angemessener und einfühlsamer Umgang gewährleistet ist.

Um Sie von meiner Eignung als seriöser Partner zu überzeugen, stehe ich natürlich gern für ein persönliches Gespräch zur Verfügung, in dem wir außerdem über die Details und Konditionen einer freundschaftlichen Zusammenarbeit sprechen können. Ich freue mich auf Ihre Rückmeldung.

Mit freundlichen Grüßen

Max Mustermakler

Wann und wie wird immobilienscout24 Übermakler?

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Ob immobilienscout24 de facto als Makler agieren wird, erscheint als Frage nahezu obsolet. Tatsächlich überschneiden seine Dienste sich stark mit klassischen Makleraktionen. Die extreme Preiserhöhung von is24 mag Angriff und Ablenkung zugleich sein: Während viele Makler schlichte Profitgier als Motiv annehmen, übersehen sie womöglich Pläne in Plänen.

Möglicherweise füllen die erhöhten Preise die Kriegskasse von immobilienscout24 und setzen renitente Makler zugleich unter Druck. Allgemein verleiten sie viele Makler zur Aufgabe echter Selbstständigkeit, um Franchisenehmer von immobilienscout24 zu werden – falls Immoscout wirklich als Franchisegeber herrschen möchte. Dafür sprechen allerdings offerierte Produkte: Mietverträge, Nachmietersuche, Wertermittlungen, Objektmappen, Exposéerstellungen, Rechtsberatungen und Bonitätscheck.

Differenziertes „Aus einer Hand“

Sein Komplettpaket „sorglos” lässt strategische Winkelzüge von immobilienscout24 erahnen. Letztlich erscheint immobilienscout24.de/anbieten/private-anbieter/lp/anzeigenservice.html als klare Ansage.  Dazu geht is24 typische Konzernwege: Operative Dienste sourct der Platzhirsch an Partner aus, etwa on-geo. Strategisch hält der Riese jedoch alle Fäden, weswegen Widerrufe an is24 zu richten sind. Auf dieser Linie liegen digitalisierte Anlaufstellen für Immobilientransaktionen nahe. Mobile Kommunikation mit Franchisenehmern vor Ort bei Objekten zwingt sich als logischer Schritt auf. Dazu könnte sich is24s Kauf der größten Maklersoftware Deutschlands als Vorbereitung erklären: Über Flowfact ließen sich womöglich legal Daten der Makler erhalten.

immobilienscout24-immobilienmakler

Das Morgen des Makelns bricht an

Weitsichtige Makler orakeln seit einiger Zeit, dass is24 seinen Worten zum Einbruch in typische Vertriebsprozesse logische Taten folgen lässt: Nutzung der Makler. Deren Organisation erfolgte dann über Flowfact als etablierter Software. Diese Logik widerspricht übrigens nicht is24s Statement, nicht Makler zu werden: Der Gigant könnte bei Bedarf jene Funktion outsourcen bzw. Unternehmen dafür gründen.

DAS Unternehmen?

Große Konzerne bewegen sich oft weiter zur völligen Abdeckung aller Kundenbedürfnisse. So zerfallen ihre Kerngeschäfte mehr und mehr in einzelne Dienstleistungen für individuelle Abnehmer. Daher drängt immobilienscout24 nun in typische Maklermärkte. Die Gefahr für Sie als Makler: Endkunden vertrauen möglicherweise is24 als bekannter Marke mehr als kleineren bzw. unbekannteren Maklern. So erschiene is24 als DAS Unternehmen für alle Dienste zur Wohnungsvermarktung.

Kooperation mit is24? Unabhängigkeit versus Sicherheit

Viele Makler geraten über immobilienscout24 unter Druck, aus dem sich Möglichkeiten oder Probleme ergeben. Unabhängigkeit von is24, etwa über Vernetzung mit anderen Maklern, erfordert viel Zeit. Zudem entstehen so gegenseitige Abhängigkeiten. Individuelle Kooperation mit is24 hingegen stabilisiert vielleicht gegenwärtige Situationen, birgt aber künftige Risiken. Auf alle Fälle steht prinzipiell jedem Makler seine Bewerbung zum is24-Partner offen.

immobilienmakler-immobilienscout24

Macher sehen Möglichkeiten

Zukunftsfähige Makler nehmen Zugzwänge als Chancen wahr: flexible Maklernetzwerke, systematischer Aufbau eigener Kundenstämme und individuelle Kooperationen mit is24. Statt Konfrontationen mit immobilienscout24 bietet sich gerade Gründern ihre Investition in das Internet als Zukunftsmarkt. Schließlich kümmert sich der Scout ohnehin nicht um aufgeheizte Stimmungen unter Maklern. Dies ließ sich nach seinen mehrfachen Preiserhöhungen in der Vergangenheit bestens beobachten (z.B. 2008 und 2013).

Maklern hilft hier klares Digitalisieren ihrer Dienste zur Stärkung eigener Positionen: Dienstleister mit webbasierten Abläufen und Strukturen bedienen Kunden ähnlich flexibel wie immobilienscout24 & Co. So rettet das Internet kleine Anbieter als Sicherheitsnetz.

Sollten Makler das WWW und dessen Dynamik als Regelwerk begreifen, das auch die Größten beherrscht? Betreiber von Webshops boykottieren schließlich auch nicht Google. Wie beurteilen Sie die Entwicklung von immobilienscout24? Welche Möglichkeiten sehen Sie als Makler im kippenden Markt? Lassen Sie uns jetzt bitte an Ihrer wertvollen Expertise teilhaben – besten Dank!